Блокированная жилая застройка: новый статус домов (блоков) – с 1 марта 2022 года

1. Штрихи законодательных преобразований
   • 1.1. Комментарии законодательных изменений от Росреестра
   • 1.2. Внесение изменений в ЕГРН по желанию правообладателей объектов недвижимости (ранее – блоков)
2. Потенциал ВРИ ЗУ «блокированная жилая застройка»
   • 2.1. Формирование земельных участков под жилые дома (ранее – блоки)
   • 2.2. Жилой дом блокированной застройки на участке ИЖС
3. Разрешение на строительство дома блокированной застройки
   • 3.1. Порядок получения РНС
   • 3.2. Ввод объекта эксплуатацию дома блокированной застройки
4. Особенности объектов блокированного жилого строительства

 

1. Штрихи законодательных преобразований

 

Под «блокированной жилой застройкой» понимается вид разрешённого использования земельных участков (ЗУ), предназначенных для возведения сблокированных жилых домов, но не назначение (ВРИ) здания, состоящего из блоков.

В ГрК РФ (пункт 40 статьи 1) дано определение дома блокированной застройки:

«жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок».

В Классификаторе ВРИ ЗУ дано определение ВРИ ЗУ «блокированная жилая застройка» (код 2.3) – с указанием задач, которые можно реализовать на таком участке:

• ЗУ используется для размещения жилого дома:
  • блокированного с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проёмов
  • имеющего отдельный выход на ЗУ
• ЗУ может использоваться в следующих целях:
  • разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур
  • размещение гаражей для собственных нужд и иных вспомогательных сооружений
  • обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха

Объект жилой недвижимости, строящийся на участке для блокированной застройки, состоящий из домов (блоков), имеющих одну или несколько общих стен с соседними блоками, не обретёт правовые характеристики жилого здания. Ими будут обладать только блоки.

С 2022 года судьба каждого из блоков – быть самостоятельным объектом капитального строительства (ОКС):    

• вид – здание  
• назначение – жилой дом
• вид разрешённого использования – дом блокированной застройки

В случаях, когда блоки уже были зарегистрированы в Росрестре, необходимости внесения изменений в сведения о них в ЕГРН нет, если только правообладатели этой недвижимости не придут к решению об изменении их вида, ВРИ и назначения.  

Земельный участок, который занимает блочное здание, остаётся целостным:

1. перед сдачей объекта (отдельных жилых домов) в эксплуатацию этот надел не нужно делить на самостоятельные участки под блоки (жилые дома):
   • в определении дома блокированной застройки нет уточнения о том, что ЗУ, на который обеспечивается выход из каждого дома (блока) в блокированной застройке, должен быть блочным, то есть отдельным и образованным в составе исходного ЗУ:
     • пункт 40 статьи 1 ГрК РФ
     • код 2.3 Классификаторв ВРИ ЗУ
2. переходит в общую долевую собственность владельцев блоков 

Вместе с тем, раздел участка не запрещён. Выполнить его можно позже – при следующих условиях:

• отдельные жилые дома (ранее – блоки):
  • приняты в эксплуатацию
  • обрели собственников
• собственники жилых домов (ранее – блоков):
  • пришли к общему решению о разделе ЗУ, на котором расположено всё блочное здание 
  • за свой счёт провели межевание участка
  • зарегистрировали в Росреестре образуемые наделы и оформили права на них  

Можно констатировать, что в блочном жилом строительстве произошло разделение зон полномочий:

• застройщик занимается следуюшими задачами:
  • строительство сблокированных жилых домов
  • постановка объектов на кадастровый учёт в качестве ОКС   – как домов блокированной застройки
• собственники объектов (домов блокированной застройки) – решением задач по земле (при необходимости):
  • разделом земельного участка на блочные участки (придомовые ЗУ)
  • постановкой блочных участков (придомовых ЗУ) на кадастровый учёт
  • оформлением прав собственности на придомовые ЗУ с ВРИ «блокированная жилая застройка»

Изложенное выше – направления законодательных преобразований, касающихся строительства блокированных жилых домов. Актуализированы на основании ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 476-ФЗ от 30.12.2021):

• вступил в силу 1 марта 2022 года
• на основе требований закона внесены поправки:
  • в Градостроительный кодекс РФ
  • в Жилищный кодекс РФ

Причинами корректировок нормативно-правовых норм блочного жилого строительства стали следующие обстоятельства:

1. исторически сложившаяся казуистика с определением правового статуса жилых домов, обладающих свойствами блокированной жилой застройки, которые одновременно причисляли к жилым и к многоквартирным домам:
   • к примеру, к домам блокированной застройки не относился класс многоквартирных домов, в которых: 
     • выход из собственной квартиры ведёт в парадную (место общественного пользования)
     • выход из парадной –­ на территорию (ЗУ) 
     • земельный участок находится в собственности всех жильцов дома
2. сложности с документальной подготовкой к строительству, связанные с образованием земельных участков, примыкающих к блокам и квартирам

Всё это привело к необходимости решения сложившихся проблем:

• устранение «белых пятен» в законодательстве
• обеспечение защиты прав собственников жилых объектов (ранее – блоков) 

 

1.1. Комментарии законодательных изменений от Росреестра

 
В письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ( №14-287-ТГ/22 от 28.03.2022), направленном в адрес территориальных органов, даны разъяснения отдельных положений статьи 16 федерального закона № 476-ФЗ: 
 
1. Блок признаётся домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок: 

• зданием
• помещением в здании 

Подготовка каких-либо заключений при этом не требуется.
 
2. Дом блокированной застройки определяется не как многоквартирный дом, а как отдельный жилой дом:

• блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проёмов
• имеющий отдельный выход на земельный участок

Иными словами, каждый блок признаётся зданием (жилым домом):

• каждый жилой дом (ранее – блок) ставится на кадастровый учёт  
• регистрация права осуществляется как на здание – с назначением «жилое» 

В отношении земельного участка сделаны акценты:

• на сохранение целостности ЗУ по завершении строительства блоков
• на возможность образования самостоятельных блочных наделов в дальнейшем 

3. Установлена правовая определённость в вопросах оформления прав на земельные участки, занимаемые жилыми домами (блоками):

• исключена основа споров о том, относится ли таун-хаус к многоквартирным домам, собственники помещений в которых бесплатно приобретают права на земельный участок, занимаемый таким домом 
• земельные участки под жилыми домами (ранее – блоками) могут формироваться как самостоятельные 
• приобретение земельных участков, примыкающих к жилым домам (ранее – блокам):
  • на общих основаниях, установленных земельным законодательством, – за плату

4. Исключена необходимость замены ранее выданных документов или внесения в них изменений: 

• внесение изменений в сведения ЕГРН в отношении блока:
  • не требуется
  • может выполняться только по желанию правообладателей объектов недвижимости
• полученные ранее документы, которые удостоверяют право на указанный блок:
  • сохраняют свою юридическую силу
  • не требуют переоформления

 

1.2. Внесение изменений в ЕГРН по желанию правообладателей объектов недвижимости (ранее –блоков)

 

Если ранее (до вступления в силу закона №476–ФЗ) в ЕГРН уже были выполнены регистрационные действия:

• в ЕГРН внесены сведения о блоках как о жилых помещениях в жилых домах блокированной жилой застройки (независимо от их наименования или вида разрешённого использования)
• зарегистрированы права на такие блоки 

собственники блоков вправе подать в Росрреестр два заявления (одновременно):

1. об учёте изменений сведений об объекте недвижимости в ЕГРН – в части приведения в соответствие с требованиями законодательных актов РФ, изменённых законом № 476-ФЗ:
   • вида
   • назначения
   • вида разрешённого использования
2. о разделе ЗУ, находящегося в общей долевой собственности у владельцев (собственников) блоков в таком доме:
   • с образованием земельных участков под каждым домом блокированной застройки
   • при условии совместного решения об обращении в Росреестр, закреплённого протоколом общего собрания собственников дома:
     • или в лице одного из собственников, уполномоченного всеми собственниками
     • или всех собственников одновременно
   • примечание:
     • не является препятствием для раздела ЗУ отсутствие в градостроительном регламенте территориальной зоны, в границах которой расположен ЗУ:
       1. указания на соответствующий ВРИ ЗУ
       2. утверждённых предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков 

Результатами обращения правообладателей блоков станут изменения в сведениях об объекте недвижимости, которые Росреестр внесёт в ЕГРН:

• по виду объекта – с помещения на здание
• по назначению объекта (здания) – на «жилой дом»
• по виду разрешённого использования блока – на «дом блокированной застройки»:
  
  • с исключением наименования объектов недвижимости, не соответствующих данному ВРИ

Одновременно Росреестр выполнит снятие с кадастрового учёта здания в целом. Взамен на кадастровый учёт будет поставлен каждый отдельный блок – как самостоятельный объект жилой недвижимости (жилой дом).

 

2. Потенциал ВРИ ЗУ «блокированная жилая застройка» 

 

В генеральных планах поселений и ПЗЗ зона жилой застройки дробится на территории. Для зоны жилой застройки определены главенствующие виды использования земельных участков:

1. индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
2. малоэтажная застройка
3. приусадебные участки личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
4. блокированная жилая застройка
5. передвижное жильё
6. среднеэтажная жилая застройка
7. многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
8. обслуживание жилой застройки

Блокированная жилая застройка – это один из типичных видов  использования земельных участков в населённых пунктах. Точнее, это ВРИ ЗУ в одной из частей территориальной зоны жилой застройки.

В действующем Классификатор ВРИ ЗУ виду использования земельных участков «блокированная жилая застройка» присвоен код 2.3. В его описании указывается, что наделы с таким ВРИ можно использовать:

• для возведения жилого дома, пригодного для постоянного проживания:
  • дом:
    1. не делится на квартиры
    2. высота – не выше 3 надземных этажей
       • этажи имеют общую стену без проёмов с соседним домом
    3. количество сблокированных домов в «общем доме» – не более 10
• для разведения:
  • декоративных и плодовых деревьев
  • овощей
  • ягодных культур
• для строительства:
  • гаражей
  • вспомогательныех сооружений
• для обустройства:
  • спортивных и детских площадок
  • площадок отдыха

Итак, на участке с ВРИ «блокированная жилая застройка» разрешается строить:

1. жилой дом, состоящий из отдельных жилых домов (блоков), последовательно примыкающих друг к другу через общие стены без проёмов:
   • максимальное количество блоков – 10
   • минимальное количество блоков – 2
2. гаражи
3. сооружения вспомогательного назначения 

Сблокированные дома – гибридный вид малоэтажных жилых строений. Это  здания, состоящие из однотипных жилых строений, расположенных в ряд и сблокированные друг с другом боковыми стенами без проёмов.

Каждый блок является жилым домом с определённой спецификой. Она отражена в Жилищном кодексе РФ (пункт 2 статьи 16):

• жилой дом – индивидуально-определённое здание
• в составе здания конструкционным способои обособляются площади, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием:
  • комнаты
  • помещения вспомогательного использования 

Каждый из отдельных жилых домов может иметь:

1. отдельный вход
2. небольшой участок (палисадник)
3. гараж (нередко)

Иными словами, у каждого отдельного здания (жилого дома) в сблокированном жилом доме  может быть свой изолированный выход на личный участок, на котором будет стоять собственный гараж. 

Площадь исходного ЗУ, на котором будут располагаться жилые дома блокированной застройки, в зависимости от совместного решения всех собственников жилых домов (ранее – блоков) и их дальнейших действий, может: 

• или оставаться в неизменном состоянии – с выходом из каждого блока на территорию общего пользования
• или претерпеть изменения, связанные с образованием в исходном ЗУ участков (под блоки) – с выходом из каждого блока на собственный участок

 

2.1. Формирование земельных участков под жилыми домами (ранее – блоками)

 

Поскольку каждый блок (жилой дом) в целостном здании блокированной застройки может располагаться на отдельном ЗУ, то наделы для блоков формируются из исходного участка, на котором расположено всё здание целиком:

• посредством межевания 
• при определении границ наделов ставятся на учёт 
• по завершении кадастровых работ ВРИ земельных участков, занятых блоками, должен соответствовать градостроительному регламенту:
  
  • установленным предельным размерам земельных участков 

Наименование ВРИ каждого образованного блочного участка – «блокированная жилая застройка». 
 
При формировании ЗУ под отдельные жилые дома (ранее – блоки)  нужно учесть следующие требования: 

1. при межевании раздел исходного ЗУ проводится по линиям стен
2. границы смежных участков устанавливаются от общих стен домов (блоков)  
3. количество формируемых ЗУ должно соответствовать количеству домов (блоков) 
4. размеры блочных ЗУ:
   
   • должны соответствовать требованиям градостроительного регламента – предельным размерам участков, для ВРИ ЗУ «блокированная жилая застройка», установленным градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположены участки:
     • не быть меньше предельного минимального размера (площади) ЗУ
     • не быть больше предельного максимального  размера (площади) ЗУ 
   • в случае раздела исходного ЗУ, на котором расположены блоки (жилые дома), ранее зарегистрированные в Росреестре (при строительстве до вступления в силу закона № 476–ФЗ):
     • отсутствие в градостроительном регламенте, утверждённом применительно к территориальной зоне, в границах которой расположен ЗУ, указания на соответствующий ВРИ ЗУ, а также утверждённых предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков не является препятствием для раздела ЗУ
     • площадь образуемых блочных ЗУ должна соответствовать тем предельным размерам, что установлены для ВРИ ЗУ «блокированная жилая застройка»

Площадь ЗУ, на котором расположен каждый блок (отдельный жилой дом), не должна быть меньше предельного минимума, установленного для блокированной жилой застройки в ПЗЗ поселения.

Удобнее пояснить всё это на примерах, в которых для получения необходимых данных выполняются несложные арифметические расчёты, позволяющие определить:

• количество жилых домов (блоков), которые можно разместить на исходном ЗУ:
  • площадь исходного участка нужно разделить на площадь, равную предельному минимальному размеру ЗУ –  с учётом требования о максимальном количестве блоков (10 жилых домов, блокированных между собой) 
• размер блочного земельного участка:
  • площадь исходного ЗУ нужно разделить на то количество блоков, которое было получено в первом действии, – с учётом предельных размеров земельных участков, установленных для ВРИ ЗУ «блокированная жилая застройка»   

Пример №1 
 
Заданные параметры:

• установленный предельный минимальный размер ЗУ для блокированной жилой застройки – 3 сот. 
• общая площадь исходного участка, состоящего из 2 смежных участков, – 40 сот. 

Результаты расчётов и выводы:

Полученное расчётное  количество отдельных жилых домов (блоков) – 13. Но максимальное число жилых домов (блоков) на ЗУ не должно превышать 10. В итоге, получаем:

• максимальное количество отдельных жилых домов (блоков), которые можно будет возвести на ЗУ, – 10
• пл)ощадь каждого из образуемых участков под жилой дом (блочных ЗУ не должна быть меньше предельного минимального размера – 3 сот.
  • оставшуюся площадь 10 сот. придётся использовать не под размещение блоков, а в иных целях – к примеру, для устройства спортивной плошадки 

Пример №2 
 
Заданные параметры:

• установленный предельный минимальный размер ЗУ для блокированной жилой застройки – 4 сот. 
• площадь исходного участка – 16 сот.  

Результаты расчётов:

• расчётное максимальное количество блоков – 4 
• расчётная площадь блочного ЗУ – 4 сот.

 Пример №3 
 
Заданные параметры:

• установленный предельный минимальный размер ЗУ для блокированной жилой застройки – 4 сот. 
• площадь исходного участка –  6 сот. 

Результаты расчётов и выводы:
 
Максимальное число блоков – 1, то есть планируемый к строительству жилой дом уже не будет сблокированным с другим жилым домом (блоком).

К тому же, по итогам расчётов, получается: 

• расчётная площадь блочного ЗУ – 1.5 сот., то есть меньше предельного минимального размера ЗУ: 
  
  • несоответствие требованию градостроительного регламента

Таким образом, возвести блокированный жилой дом на участке с указанными параметрами не получится.  

 

2.2. Дом блокированной застройки на участке ИЖС

 

При намерении построить на ЗУ, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), жилой дом, блокированный с другими домами общими стенами без проёмов, предварительно нужно проанализировать:

1. возможность изменения существующего ВРИ ЗУ на разрешённое использование «блокированная жилая застройка» 
2. потенциал площади участка для такого строительства 

Если в отношении самого строения особых проблем нет:

• оно соответствует жилому назначению
• статус «блокированный жилой дом» можно установить с помощью технического плана объекта капитального строительства на основе паспорта БТИ:
  • с предварительным разделом дома на 2 или большее количество блоков, имеющих отдельные входы 

то вопрос о том, позволяют ли вид разрешённого использования исходного участка и его площадь осуществить блокированное строительство, предстоит уточнить.

ВРИ ЗУ под блокированный жилой дом должен соответствовать наименованию вида использования по Классификатору ВРИ. Никаким другим, кроме как «блокированная жилая застройка», он быть не должен.

Значит, придётся удостовериться в том, что для участка существует возможность изменения его ВРИ ЗУ «для ИЖС» (по документам) на вид «блокированная жилая застройка». В противном случае, построенные жилые дома (блоки) :

• по своему назначению не будут соответствовать требуемому ВРИ ЗУ
• будут считаться самовольной постройкой

Указанные обстоятельства считаются грубыми градостроительными правонарушениями, влекущими судебные разбирательства и снос строений за счёт средств застройщика (статья 222 Гражданского кодекса РФ).

Уточнить возможность изменения существующего ВРИ ЗУ помогут документы, которые нужно заказать в отделе по градостроительству местной администрации:

1. выписка из ПЗЗ о ВРИ ЗУ для территориальной зоны, в которую включён надел 
2. материалы градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)

Оба документа содержат перечни основных, условно-разрешённых и вспомогательных ВРИ ЗУ. Из них можно выбрать тот вид, что подходит для поставленной задачи.

Не исключено, что ВРИ «блокированная жилая застройка» в перечнях не будет. Придётся тогда оценить возможность решения задачи об изменении территориальной зоны земельного участка на ту зону, где необходимый вид присутствует в основных или условно-разрешённых ВРИ.

В отношении площади блочных участков необходимо сделать предварительную оценку «площадных возможностей» исходного земельного участка:

1. выяснить установленный предельный размер ЗУ для блокированной жилой застройки 
2. сопоставить площади будущих участков под жилые дома (блоки) с установленными предельными размерами 

Пример №1

Заданные параметры:

• установленный предельный минимальный размер ЗУ – 3 сот.
• площадь земельного участка – 5 сот. 

Выводы:

1. блокированный жилой дом не может состоять из одного блока
2. на ЗУ построить такой дом нельзя

Пример 2

Заданные параметры:

• установленный предельный минимальный размер ЗУ – 4 сот.
• площадь земельного участка – 25 сот. 

Выводы:

1. на участке можно возвести блокированный жилой дом, состоящий из 6 блоков
2. чтобы выделить (образовать) земельные участки под каждый блок (отдельный жилой дом), потребуется провести межевание исходного земельного участка

 

3. Разрешение на строительство дома блокированной застройки

 

Строительство блокированного жилого дома должно вестись на едином исходном земельном участке, предназначенном под блокированную жилую застройку (или на нескольких смежных земельных участках). Разрешительная документация выдаётся властями с учётом этой ситуации – в соответствии с требованиями правовых нормативов и федерального законодательства:

1. Письмо Минэкономразвития России № Д23 и-5649 от 28.11.2013
2. Градостроительный кодекс РФ:
   • пункт 1 статьи 51:
     • устанавливает необходимость получения разрешения на строительство (РНС) – при условии допустимости размещения ОКС на земельном участке в соответствии с ВРИ ЗУ и установленными ограничениями
     • определяет требование о разработке проектной документации по объекту капитального строительства для получения РНС
     • устанавливает возможность строительства ОКС только на основании полученного РНС
   • пункт 1 статьи 55:
     • устанавливает необходимость получения разрешения на ввод ОКС в эксплуатацию – для удостоверения:
       1. выполнения строительства ОКС в полном объеме – в соответствии с РНС и проектной документацией
       2. соответствия построенного ОКС требованиям к строительству ОКС, установленным на дату выдачи ГПЗУ, представленного для получения РНС, а также соответствия ВРИ ЗУ  

Если несколько владельцев земельных участков принимают совместное решение о блокированной застройке, то для получения разрешения на неё необходимо:

• объединить участки в один
• подготовить межевой план образованного ЗУ
• поставить ЗУ, образованный при объединении участков, на кадастровый учёт

Раздел образованного участка на блочные ЗУ, проводившийся ранее перед вводом блокированного жилого дома в эксплуатацию, не требуется. Так установлено законом № 476–ФЗ (пункт 5 статьи 16).

Полученное РНС подтверждает соответствие проектной документации градостроительным требованиям, а также:

• удостоверяет соответствие планировочной схемы расположению здания
• даёт застройщику право на возведение/реконструкцию капитального объекта

При подготовке документов для получения РНС выявляются и устраняются спорные моменты. За проведение строительных работ без РНС предусмотрена ответственность (статья 222 ГК РФ).

Отсутствие РНС исключает:

• постановку объекта на кадастровый учёт
• регистрацию права  

 

3.1. Порядок получения РНС

 

Упрощённых процедур, касающихся строительства или реконструкции блокированных домов, не существует. 

Применяются общие правила:

• подготовка собственником:
  • материалов для получения ГПЗУ
  • проектной документации
• получение разрешений:
  • на строительство объекта
  • на ввод объекта в эксплуатацию

ГПЗУ выдаётся на основании выполненных работ по территориальному планированию и межеванию территорий. План содержит сведения:

1. о границах ЗУ
2. о минимальных отступах от границ
3. о зонах действия публичных сервитутов
4. о разрешённом использовании ЗУ
5. требования:
   • к назначению
   • к параметрам ОКС
   • к размещению ОКС на ЗУ
6. о технических условиях подключения ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения

ГПЗУ – стартовый документ в процессе подготовки к строительству жилого дома блочного типа. В заявлении на его предоставление нужно предусмотреть:

• планируемое количество отдельных жилых домов (ранее – блоков). 
• выделение ЗУ под каждый блок 

Градостроительный план земельного участка – основа для подготовки схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). На схеме обозначаются:

• локация всего здания блокированного жилого дома
• места подъездов и проходов
• границы зон действия:
  • публичных сервитутов
  • ЗОУИТ

Разработка СПОЗУ ведётся в соответствии:

• с нормами ПЗЗ для той территориальной зоны, к которой относится исходный ЗУ
• с требованиями нормативных документов:
  • СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного строительства»
  • СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»
  • СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»
  • «Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» постановление Правительства РФ № 87

СПОЗУ согласовывается с отделом градостроительства муниципальной администрации. С ним также ведётся согласование:

• проектных материалов
• схем архитектурных решений всего здания блокированного жилого дома (фасады здания)

Поскольку сблокированные жилые дома являются объектами капитального строительства, то порядок получения разрешений на их возведение должен соответствовать требованиям статьи 51 ГрК РФ. Единственное исключение из требований – отсутствие необходимости проведения экспертизы проектной документации.

Документы для получения РНС на блокированную застройку (пункт 7 статьи 51 ГрК РФ):

• заявление 
• правоустанавливающие документы на ЗУ
• ГПЗУ, выданный не ранее чем за 3 года до дня представления заявления 
• материалы проектной документации:
  1. пояснительная записка
  2. СПОЗУ
  3. архитектурные решения
  4. сведения об инженерном оборудовании
  5. сводный план сетей инженерно-технического обеспечения:
     • с обозначением мест технологического присоединения проектируемого ОКС
  6. проекты:
     • организации строительства ОКС (ПОС)
     • организации работ по сносу или демонтажу ОКС, их частей
  7. перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к жилищного фонда в случае строительства, реконструкции указанных объектов:
     • при условии, что экспертиза проектной документации указанных объектов не проводится – в соответствии со статьей 49 ГрК РФ
  8. разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства/реконструкции:
     • в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 ГрК РФ
  9. согласие всех правообладателей ОКС (отдельных жилых домов в здании блокированной застройки) – в случае реконструкции объекта

Примечание

Разрешение на проведение надстройки третьего этажа жилого дома/домов блокированной застройки (разрешение на реконструкцию) проводится в порядке, особенности которого изложены здесь. 

 

3.2. Ввод объекта в эксплуатацию дома блокированной застройки

 

Правовой статус блокированной застройки отличает самостоятельный  статус каждого отдельного жилого дома (блока), сблокированного с другими домами (блоками) боковыми стенами без проёмов.

Обязательное приложение к заявлению о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – технические планы всех ОКС (отдельных жилых домов). Изготовлением таких планов (по заказу застройщика) занимается кадастровый инженер (статья 24 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ).

Для ввода блокированного дома в эксплуатацию необходимо выполнить ряд мероприятий:

1. подготовка технические планы отдельных жилых домов блокированной застройки (ранее – блоков) как объектов капитального строительства (часть 10.1 статьи 55) ГрК РФ) 
2. постановка отдельных жилых домов блокированной застройки на государственный кадастровый учёт :
   • как отдельных зданий – с назначением «жилое»:
     1. Письмо Минэкономразвития России № Д23и-1328
     2. СНиП 31-02-2001

Основанием для кадастрового учёта жилых домов (блоков) являются:

• разрешение на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию
• технические планы жилых домов блокированной застройки 

Причины приостановки кадастрового учёта

1. разрешение на ввод ОКС в эксплуатацию было выдано в отношении блокированного жилого дома, но технический план был подготовлен с ошибками – в отношении многоквартирного жилого дома и помещений (квартир)
2. в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию:
   • отсутствуют основные характеристики отдельных жилых домов блокированной застройки (ранее – блоков) – например, общая площадь
   • указано только количество отдельных жилых домов блокированной застройки (ранее – блоков)

 

4. Особенности объектов блокированного жилого строительства

 

• здание дома блокированной застройки
  • должно быть не выше, чем 3 этажа
  • состоит из отдельных жилых домов, блокированных друг с другом боковыми стенами без проёмов
• каждый блок:
  • признаётся отдельным жилым домом
  • ставится на кадастровый учёт как здание жилого назначения
• у собственников блоков нет совместной собственности:
  • на целостное строение
  • на отдельные жилые дома
• придомовая территория может быть раздроблена на отдельные ЗУ после строительства всего здания и оформления права собственности на каждый отдельный жилой дом 
  • по совместному решению собственников жилых домов, выполнивших межевание и поставивших земельные участки на кадастровый учёт  
  • у каждого блока при этом образуется ЗУ с изолированным выходом на участок
  • число блочных ЗУ равно числу блоков:
    • не менее 2
    • не более 10
  • оформление права частной собственности на блочный ЗУ – за плату
• отсутствие общего входа к отдельным блокам:
  • нет общих дверей и подъездов
• отсутствие помещений совместного пользования:
  • чердак
  • подвал
  • лестничной клетки
  • подъезд
  • хозблок
• наличие собственных коммуникаций в каждом блоке

 

Факторы привлекательности жилых домов блокированной застройки

 

• высокая экономичность строительства
• низкие затраты:
  • на возведение внешних стен
  • обеспечение инженерными коммуникациями
• ценовая привлекательность:
  • чем больше блоков в доме, тем выгоднее они для приобретения

 

Полезная информация

 

• С положениями «гаражной амнистии» 2021–2026 можно ознакомиться здесь
• Риски от установления красных линий на земельном участке – здесь
• Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
• Земельный налог для физических лиц с 2020 года – здесь
• Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
• Как используются участки в пожизненном наследуемом владении (ПНВ) – здесь
• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
• Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
• Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь
• Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
• С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь
• С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь
• Упрощённый порядок возведения/реконструкции жилых домов на участках ИЖС, ЛПХ, а также садовых и дачных участках – с ним можно ознакомиться здесь
• С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь
• С представлением о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно ознакомиться здесь