Уведомление вместо разрешения на строительство частных жилых и садовых домов – с 3 августа 2018 года

Содержание

1. Уведомления вместо разрешений
2. Когда строительство объекта  считается согласованным?
3. Строительство началось до введения уведомлений
4. Ситуации с самовольными постройками
5. Государственный кадастровый учёт и регистрация прав на созданные объект
6. Виды уведомлений
7. Уведомление о планируемом строительстве – состав сведений и прилагаемые документы
8. Когда можно начинать строительство дома?
9. Основания для отказа по уведомлению застройщика о планируемом строительстве
10. Уведомление о вводе объекта в эксплуатацию
11. Причины отказа на ввод объекта в эксплуатацию
12. Резюме

 

Внимание!

 

Хронология продления «дачной амнистии» до 2031 года 

 

«Дачная амнистия 2021-2026»

 

В силу изменений, произошедших в ряде федеральных законов

• в ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости» (№218 от 13.07.2015) 
• в ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ» (№ 340-ФЗ от 03.08.2018) 

до 01.03.2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав:

1. на жилой
2. на садовый дом

созданный на земельном участке, предназначенном:

• для ведения гражданами садоводства
• для индивидуального жилищного строительства
• для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта,

соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 ГрК РФ на основании только:

1. технического плана
2. технического плана и правоустанавливающего документа на ЗУ, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости.

Таким образом, для того, чтобы:

• стать полноправным собственником вновь построенного объекта индивидуального жилищного строительства
• зарегистрировать своей дом после реконструкции

требуется представить в орган государственной регистрации:

• технический план
• декларацию на объект
• доказательство права на земельный участок, на котором он расположен.

Уведомление о начале и завершении стройки не требуется. 

Упрощённый порядок регистрации прав на садовые дома и индивидуальное жильё продлён до 1 марта 2026 года:

• основанием для этого стали положения ФЗ «О внесении изменений в статью 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и статью 16 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 404-ФЗ от 08.12.2020) 
• с особенностями «дачной амнистии 2021–2026» и максимально упрощенного порядка регистрации жилых домов, возведённых на садовых, ЗУ, участках для ИЖС и ЛПХ, можно ознакомиться  здесь.

 

«Дачная амнистия - 2031»

 

Программа «дачной амнистии» продлена до 1 марта 2031 года:
 

• основание – ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» №478-ФЗ от 30.12.2021
• закон вступит в силу с 1 сентября 2022 года
  

До 1 марта 2031 года граждане могут оформить в свою собственность бесплатно  государственные и муниципальные земельные участки, если на них есть жилые дома, возведённые не позднее 14 мая 1998 года. 

Для этого нужно представить в муниципальную администрацию:

1. документ о предоставлении участка
   
2. схему расположения земельного участка
   
3. документ о технической инвентаризации жилого дома, подтверждающий:
   • создание дома
   • регистрацию дома до даты 14 мая 1998 года.
     
4. выписку из похозяйственной книги
   
5. технический план дома
   

Одновременно продлевается упрощенный порядок для оформления дома, построенного на участках:

• для садоводства
  
• для ИЖС
  
• для ЛПХ 
  

Для регистрации права собственности понадобится:

1. документ, подтверждающий законность владения земельным участком
   
2. технический план дома (жилого, садового), возведённого на участке
   

Также до 1 марта 2031 года продлевается действие уведомительного порядка постройки жилых домов, строений или объектов индивидуального жилищного строительства, возведение которых начато до 4 августа 2018 года и в отношении которых не было получено разрешение на строительство.

 

Применение уведомлений

 

Применение уведомительного порядка обязательно при строительстве жилых домов на земельных участках, предназначенных:

• для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
• для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населённого пункта
• для садоводства

Требование об обязательности направления уведомлений в администрацию изложено в Градостроительном кодекс РФ – статья 51.1.  

Уведомления о планируемом строительстве/реконструкции и далее о завершении возведения объекта ИЖС относятся к разрешительной документации.

Строительство/реконструкция индивидуальных жилых домов без направления уведомлений о планируемых задачах – градостроительное правонарушение. Индивидуальный жилой дом, построенный без разрешительной документации, признаётся самовольной постройкой (статья 222 ГК РФ) в судебном порядке.

В случае регистрации индивидуального жилого дома, возведённого/реконструируемого без направления уведомлений, по упрощённому порядку, и права собственности на такой дом далее могут возникнуть проблемы:

• при выявлении постоянно действующими комиссиями администрации самовольно строящегося или возведённого дома и проведённого обследования составляется акт проверки, в котором фиксируются признаки самовольного строительства
• на основе актов проверки готовится исковое заявление в суд
• при отсутствии у застройщика убедительных доказательств причин осуществления самовольного строительства суд принимает решение о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с параметрами, установленными:
  • ПЗЗ
  • документацией по планировке территории
  • обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом 
• решение суда об аннулировании  права собственности застройщика на индивидуальный жилой дом и сведений о доме, зарегистрированных в ЕГРН, направляется в Росреестр:
  • требование суда подлежит исполнению
• снос самовольной постройки или приведение её в соответствии с установленными параметрами застройщик осуществляет за свой счёт  

Необходимость уведомлений оправдана задачами, которые они помогают решить:

• с одной стороны, по ФЗ № 404-ФЗ от 08.12.2020, упрощают процесс регистрации недвижимости
• с другой стороны, есть нюансы, с которыми столкнутся собственники:
  • им самостоятельно придётся обращать внимание на охранные зоны
  • строительство на участках с обременениями требует согласования
• при подаче уведомлений администрация предупреждает застройщика о необходимости процедуры согласования строительства в охранной зоне

 

1. Уведомления вместо разрешений

 

В документальной подготовке к застройке участков:

• для личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта (ЛПХ)
• для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
• для садоводства

произошли изменения:

• исключены разрешения на строительство
• введены новые документы:
  • уведомление о планируемом строительстве/реконструкции объекта
  • уведомление об окончании строительства/реконструкции объекта

Установлена равнозначность понятий:

• объект индивидуального жилищного строительства
• жилой дом
• индивидуальный жилой дом 

В сответствии с ГрК РФ (пункт 39 статьи 1):

объект ИЖС – это отдельно стоящее здание, обладающее комплексом характеристик одновременно:

• количество надземных этажей не более чем 3
• высота не более 20 м
• жилой дом:
  • состоит из комнат и вспомогательных помещений для бытовых и иных нужд и связанных с проживанием граждан
  • не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости

Градостроительный кодекс РФ (статья 51.1 ) установил порядок подачи уведомлений. О намерении построить дом, а потом о завершении его возведения застройщик должен сообщить администрации, направив уведомления:

• о планируемом строительстве/реконструкции
• об окончании строительства

 

Срок рассмотрения уведомления

 

Срок рассмотрения администрацией поступивших уведомлений – 7 дней.

В течение этого времени администрация:

• сопоставляет параметры объекта, что застройщик указал в уведомлении, с предельными параметрами разрешённого строительства
• делает выводы об соответствии или несоответствии параметров
• определяет допустимость строительства объекта:
  • по виду использования земельного участка
  • по соответствию установленным ограничениям

По итогам рассмотрения, администрация направляет застройщику уведомление:

1. о соответствии построенных/реконструированных объектов градостроительным требованиям
2. о несоответствии объектов установленным градостроительным требованиям

 

2. Когда строительство объекта считается согласованным?

 

Строительство объекта считается согласованым, если застройщик получил уведомление администрации:

• о соответствии параметров объекта
• о допустимости его размещения

Оно даёт право на строительство в согласованных параметрах в течение 10 лет (пункт 13 статьи 51.1  ГрК РФ).

 

3. Строительство началось до введения уведомлений

 

Уведомление о планируемом строительстве подавать не потребуется, если оно было начато по ранее полученному разрешению.

По окончании строительства в администрацию нужно подать уведомление об этом факте.

 

4. Ситуации с самовольными постройками

 

В случае самовольной постройки власти вправе принять одно из двух решений:

1. привести самострой в соответствие с градостроительной документацией:
   • с материалами по планировке территории
   • с параметрами объектов, установленными федеральными законами
   • с предельными параметрами разрешённого строительства/ реконструкции ОКС, установленными в ПЗЗ
2. о сносе самостроя

 

5. Государственный кадастровый учёт и регистрация прав

 

Государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав на созданные объект ИЖС или садовый дом (пункт 1_1 части 1 статьи 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ):

• выполняется по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления
• проводится без участия застройщика

Застройщик может подать заявление в самостоятельном порядке в случае, когда орган местного самоуправления не направил материалы в Росреетр. К нему нужно приложить:

• технический план
• правоустанавливающий документ на земельный участок

 

6. Виды уведомлений

 

В документооборот введены несколько видов уведомлений, утверждённых Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации ( № 591/пр от от 19 сентября 2018 года):

 

Уведомления от застройщика

 

• о планируемых строительстве или реконструкции
• об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции
• о завершении строительства

 

Ответные уведомления органа местного самоуправления

 

• о соответствии параметров объекта установленным параметрам
• о допустимости строительства объекта
• о несоответствии или изменении параметров объекта тем, что были указаны в уведомлении администрации
• о недопустимости строительста объекта
• о соответствии построенных или реконструированных объектов требованиям градостроительного регламента

 

7. Уведомление о планируемом строительстве

 

Уведомления подаются в следующих случаях:

• при планируемом строительстве или реконструкции
• при определении соответствий или несоответствий установленным параметрам
• для определения возможности строительства объекта 
• при изменениях параметров планируемого строительства/реконструкции объекта
• после завершения строительства или реконструкции объекта
• при установлении соответствия или несоответствия построенных или реконструированных домов требованиям градостроительного законодательства

В приложении к уведомлению указывается информация о составе сведений, документах (пункт 4 статьи 51.1 ГрК РФ):

• о застройщике

для физического лица:

1. ФИО
2. место жительства
3. реквизиты документа, удостоверяющего личность

для юридического лица:

1. наименование
2. юридический адрес
3. ОГРН и ИНН (для российской организации)
4. почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи
5. способ направления ответных уведомлений администрации

• о земельном участке:

1. кадастровый номер
2. адрес или описание, по которому можно определить расположение участка
3. сведения о праве застройщика и правах других лиц на земельный участок
4. ВРИ участка
5. сведения о планируемых параметрах объекта
6. сведения об отступах от границ ЗУ
7. правоустанавливающие документы на земельный участок, если права на него не зарегистрированы в ЕГРН

• об объекте капитального строительства:

1. назначение объекта
2. цель подачи уведомления
3. кадастровый номер (при реконструкции)
4. права других лиц
5. планируемые параметры:
   • количество надземных этажей
   • предельная высота
   • размер отступов от всех границ земельного участка до ОКС
6. площадь ЗУ под объектом
7. описание внешнего облика ОКС:
   • когда строительство ведётся в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения
8. указание о том, что ОКС не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости

Пояснение

Описание внешнего облика объекта включает разделы:

• текстовая часть:
  • параметры объекта
  • цветовое решение внешнего облика
  • перечень стройматериаов, определяющих внешний облик объекта
  • требования к архитектурным решениям, установленные градостроительным регламентом
• графическая часть:
  • фасады
  • конфигурация объекта

Примечание

 

При строительстве или реконструкции объекта в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения застройщик должен представить типовое архитектурное решение. Это требование ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (№ 73-ФЗ).

Уведомление о планируемом строительстве направляется одним из способов:

• лично
• через МФЦ
• через портал госуслуг
• заказным письмом

При отсутствии в уведомлении каких-либо сведений или приложений документы возвращаются застройщику в течение 3 рабочих дней. В сопроводительном письме указывается причина возврата.

Если уведомление застройщика:

• подготовлено с соблюдением всех требований
• указанные сведения о будущем строении отвечают градостроительному регламенту территориальной зоны, в границах которой расположен земельный надел

заявителю будет выслано уведомление о соответствии объекта установленным параметрам строительства и допустимости его размещения на земельном участке.

 

8. Когда можно начинать строительство дома?

 

Приступать в строительству сразу же после подачи уведомления о планируемом строительстве нельзя. Нужно дождаться ответного уведомления от местной администрации.

Право на строительство появляется в том случае, когда администрация подтвердит соответствие указанных застройщиком параметров дома и сведений об участке.

Актуальность уведомления администрации сохраняется в течение 10 лет.

Право на строительство возникает также в случае, когда ответного уведомления администрации нет.

Запрет на строительство объекта означает информация в ответном уведомлении администрации:

• о несоответствии параметров объекта, указанных в уведомлении о планируемом строительстве, параметрам, установленным градостроительным регламентом
• о недопустимости строительства объекта

Копии ответного уведомления администрации высылаются одновременно в органы строительного и земельного надзора (пункт 12 статьи 51.1 ГрК РФ).

 

9. Основания для отказа в строительстве

 

Причины отказа в строительстве объекта:

• установлено несоответствие параметров объекта и предельных параметров разрешённого строительства
• размещение объекта не соответствуют ВРИ ЗУ
• размещение объекта не допускается установленными ограничениями
• уведомление подано или направлено лицом, не имеющим прав на земельный участок

В уведомлении администрации указываются:

• причины отказа
• предельные параметры разрешённого строительства/реконструкции объектов
• информация о несоответствии объекта установленым предельным параметрам строительства

При недопустимости размещения объекта отражаются:

• установленный ВРИ ЗУ
• виды ограничений использования ЗУ
• сведения о том, что застройщик, подавший уведомление о планируемом строительстве, не имеет прав на земельный участок
• сведения о несоответствии требованиям к архитектурным решениям ОКС, установленным градостроительным регламентом
• сведения о несоответствии описания внешнего облика объекта предмету охраны исторического поселения

 

10. Уведомление о вводе объекта в эксплуатацию

 

Порядок ввода объекта в эксплуатацию с введением закона №340-ФЗ заметно усложнился:

• сначала готовится технический план (без отступлений от параметров, указанных в выданном ответном уведомлением администрации о соответствии объекта параметрам разрешённого строительства)
• направляется уведомление об окончании строительства с приложением:
  • технического плана
  • квитанции за регистрацию права собственности на построенный объект

После получения уведомления застройщика об окончании строительства администрация проводит выезд на объект. В ходе выездной проверки выполняется следующее: 

• внешний облик объекта сравнивается с его описанием и графическим изображением в приложении к уведомлению о планируемом строительстве
• определяется соответствие:
  
  • параметров построенного дома сведениям, указанным застройщиком в уведомлении
  • назначению объекта и виду использования участка
  • ограничениям, установленным на дату поступления уведомления об окончании строительства
  • типовому архитектурному решению, если строительство  выполнялось в границах исторического поселения федерального или регионального значения

 

11. Причины отказа на ввод объекта в эксплуатацию

 

Причины отказа администрации в уведомлении о вводе объекта в эксплуатацию (пункт 6 статьи 55 ГрК РФ):

• постройка НЕ соответствует:
  • ВРИ земельного участка
  • территориальной зоне
  • параметрам застройки, установленным в ПЗЗ
• земельный участок расположен в охранной зоне:
  • рядом с ЛЭП или с газопроводом, где строительство НЕ разрешается вообще

Более «жизненные» примеры оказа во вводе объекта в эксплуатацию по причине несоответствия заявленным параметрам и ВРИ участка:

• в уведомлении о планируемом строительстве было указано, что дом будет двухэтажным, размером 10 м х 10 м, а построен был дом:
  • с двумя надземными этажами и подвалом
  • трёхэтажный с мансардой
  • при строительстве была изменена площадь строения
• дом построен на огородном участке, то есть назначение строения не соответствует ВРИ земельного надела

 

11. Резюме

 

Цель введения закона – упорядочение частного жилищного строительства:

• установлены единые требования к строительству жилых домов на ЗУ, предоставленных:
  • для садоводства
  • для ИЖС
  • для ведения ЛПХ в границах населённого пункта
• определены максимальные параметры жилого дома, предотвращающие проблему возведения многоквартирных домов под видом объектов ИЖС
• пересмотрен подход к разрешительным процедурам при возведении жилых и садовых домов
• установлены особенности государственного кадастрового учёта и госрегистрации прав на жилые и садовые дома
• обеспечен контроль за соблюдением параметров строительства
• регламентированы основания и порядок сноса:
  • ОКС
  • самовольных построек
• установлен механизм прекращения прав на земельный участок с  самовольной постройкой
• предусмотрены переходные положения

ФЗ № 340-ФЗ позволяет:

• определить возможность строительства
• исключить возведение ОКС при явных и грубых нарушениях законодательства

 

Полезная информация

 

• «Дачная амнистия» 2021 – 2026: новые возможности – читать здесь
• Риски от установления красных линий на земельном участке – здесь
• Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
• С нормами строительства на садовых участках можно ознакомиться здесь
• Земельный налог для физических лиц с 2020 года – здесь
• Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
• Как используются участки в пожизненном наследуемом владении (ПНВ) – здесь
• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
• Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
• О новом Классификаторе видов разрешённого использования земельных участков – 2019 можно узнать здесь
• Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
• С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь
• С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь
• Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь