«Гаражная амнистия» 2021 – 2026. Оформление гаражей и участков под ними после старта закона

Содержание

1. «Гаражная амнистия» – порядок оформления гаражей по закону
2. Основные цели «гаражного закона»
3. Уточнение «гаражных понятий»
4. Объекты «гаражной амнистии»  
   • 4.1. Амнистируемые гаражные строения
   • 4.2. Не амнистируемые гаражи
5. Земельные условия
   • 5.1. Новые земельные возможности «закона о гаражах» 
6. Субъекты права по «гаражному закону»
7. Документы для участия в «гаражной амнистии»
8. Регламент оформления прав собственности на гараж и землю под ним
9. Заключение 

 

1. «Гаражная амнистия» – порядок оформления гаражей по закону
 

Упрощённый порядок регистрации гаражной недвижимости (индивидуальных гаражей и участков под ними) изложен в ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 79-ФЗ). Подписан Президентом РФ 5 апреля 2021 года. 
 
Закон вступил в силу 1 сентября 2021 года. Срок его действия 5 лет – до 1 сентября 2026 года. 

Новые законодательные положения вызвали необходимость внесения Земельный и Градостроительный кодексы РФ, в ряд федеральных законов, нормативно-правовых актов соответствующих корреспондирующих поправок. Изменения сделаны также в ФЗ 218 – в статьях и разделах о кадастровом учёте и регистрации нежилых построек в составе комплекса гаражей. 

Закон разделил все гаражи в гаражных кооперативах на две части

1. построенные до 30 декабря 2004 года
2. построенные после указанной даты

Регистрации по «амнистии» подлежит только «старая» часть автомобильной обители.

С 20.12.2004 начал действовать новый Градостроительный кодекс РФ (№190-ФЗ от 29.12.2004). Вместе с ним «включились» требования, по которым права собственности на недвижимость регистрируются сразу после её постройки (статья 40 федерального закона № 218-ФЗ).  

Миллионы гаражей в гаражных сообществах строились до принятия этих изменений. Права собственности на них до сих пор вообще никак не оформлены, хотя гаражи возводились легально ещё в советские времена. Их владельцы оказались лишёнными прав на свои гаражи, хотя и пользуются ими долгие годы. Земля под гаражами была и остаётся в муниципальном или государственном владении. Приватизировать её было практически нельзя.

Проблема заключалась в отсутствии необходимых документов как на гаражи, так и на земельные участки под ними и, соответственно, в невозможности оформить одно без другого.

«Гаражная амнистия» позволит устранить сложившуюся коллизию – в упрощённом порядке провести оформление в собственность индивидуальных гаражей и участков под ними, если права на эту недвижимость не были зарегистрированы до 2005 года. Она избавит граждан от «хождения по мукам»:

• процедура регистрации гаражных владений максимально упрощена
• органы местного самоуправления будут оказывать помощь при оформлении земельных участков и самих гаражей

Не будут оформляться те гаражи, участки земли под которыми не выделялись ни постановлениями исполкомов, ни другими подобными актами. Отдельно стоящие гаражи инвалидов войны и других льготников, землеотвод на которые существует, могут быть легализованы.

Гаражи на землях СНТ или в частном секторе, под «амнистию»» не попадают. Они считаются вспомогательными объектами и регистрируются по другому.

 

2. Основные цели «гаражного закона»

 

В русском лексиконе у слова «гараж» есть множество значений. Подчас они специфичны, но вполне точно отражают сложившуюся функциональную приспособленность гаражных строений:    

• традиционная – место (помещение):
  • для стоянки, ремонта и хранения автомобилей
  • для незаменимых личных складов
• «гаражно-экономическая» – помещения, где могут работать спортивные залы, душевые, закусочные и всякое другое:
  • в гаражах не только хранят автомобили, но занимаются нелегальным производством товаров и оказанием услуг
• «бюджетно-практичная» – места проживания (гаражи научились переделывать под квартиры)
• взвинчивающая нервы – гаражные места и сами гаражи как разбитое корыто у одной старухи из известной пушкинской сказки: их невозможно ни оформить по закону, ни продать, ни подарить, ни передать по наследству    

Гаражное пространство и гаражное сообщество – так это вообще удивительное понятие. В него ещё с советских времён вкладывалось представление о своеобразных «мужских клубах» с интересами, выходящими далеко за пределы автомобильной тематики.

Почему так происходит? Ответ очень прозаичный – не было закона или хоть какого-то специального нормативного правового акта, регламентирующего деятельность гаражных кооперативов.

Так было до поры, пока уже в наше время законодатель не разработал упрощённый порядок оформления в собственность гаражей и земельных участков под ними.

В народе этот порядок окрестили «гаражной амнистией», прекрасно понимая, что законодатель пытается:

• наладить учёт гаражных построек
• избавить владельцев гаражей от тягот их оформления 
• «простить» долги по налогам на гаражи за 15 лет, а земельные участки под ними предоставить бесплатно в собственность или почти даром в аренду
• установить контроль за строительством гаражей
• ввести налогообложение

По сути, это основные задачи, которые решались в ходе проработки «гаражного закона». В подробном изложении их можно представить так:     

1. необходимость юридического определения понятия «гараж» 
2. урегулирование правового статуса гаражных строений и деятельности гаражно-строительных кооперативов – ввиду обострения ситуаций, обусловленных разными обстоятельствами:
   • большинство гаражей была построена в советские времена – до начала действия ГрК РФ
   • сооружения не имеют легального статуса в современном правовом представлении, но машиноместа не относятся к самовольным постройкам
   • смешение понятий «машино-место» и «гаражный кооператив»
   • отсутствие прав на ЗУ, на котором стоит гараж – участки для размещения гаражей, не предоставленные (по бумагам сегодняшнего дня), в реальности заняты гаражами более 15 лет
3. урегулирования вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки под ними – приведение к современным нормам:
   • прав на объекты гаражного назначения
   • прав на земельные участки под гаражами
4. выведение из тени недвижимого гаражного имущества населения – миллионов гаражей, построенных, но не зарегистрированных из-за отсутствия правоустанавливающих документов:
   • владелец гаража не может формально доказать, что является таковым – приходится отстаивать свои права только через суд
   • невозможность законного распоряжения имуществом создаёт угрозу сноса
5. исключение судебной инстанции при оформлении права собственности на гаражи
6. увеличение налогооблагаемой базы:
   • пока имущество не зарегистрировано в Росреестре, нет поступления налога в бюджет
7. создание нового сектора цивилизованного рынка недвижимости

 

3. Уточнение «гаражных понятий»

 

Закон о гаражах установил равнозначность понятий:

• «гаражный кооператив»
• «гаражно-строительный кооператив»
• «гаражный потребительский кооператив» 

Признаны гаражами:

• объекты, имеющие наименование или назначение «гаражный бокс» – в соответствии:
  • с правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами
  • с записями ЕГРН
• предоставленные инвалидам до дня вступления в силу настоящего Федерального закона: 
  • гаражи, являющиеся некапитальными сооружениями, возведённые до дня вступления в силу настоящего закона 
  • места стоянки для технических и других средств передвижения инвалидов

В гражданско-правовой оборот введены понятия:

• «индивидуальный гараж»:
  • может иметь подвал/погреб, общие с другими гаражами стены, крышу и фундамент
• «машино-­место»
• «территория гаражного назначения»
• «коллективный гараж»
• «некапитальный гараж»:
  • для предоставления инвалидам вне очереди места для возведения гаражей или автостоянки вблизи их места проживания
• «гаражный кооператив»

Перечисленные капитальные помещения и объекты имеют фундамент, расположены на соответствующей территории. Они признаются полноценными нежилыми помещениями.

«Амнистия»» устанавливает запрет на использование гаражей любого типа (включая машино-места) в предпринимательских целях.

 

4. Объекты «гаражной амнистии»      

 

«Гаражный закон», в первую очередь, «амнистирует» капитальные гаражи, возведённые до даты вступления в действие ГрК РФ (29.12.2004), установившего правила строительства и регистрации прав на гаражи, машино-места как на объекты недвижимости.
 
Это капитальные гаражные стационарные укрытия для автомобилей:

• 1-этажные
• без жилых помещений
• имеющие фундамент и стены

Под амнистию попадает земля не только под капитальными строениями. В связи с тем, что большинство гаражей в гаражных кооперативах (ГК) не отвечают указанным характеристикам, действие амнистии расширено на все гаражные сооружения, входящие в состав ГК.

Оформить землю под некапитальным металлическим гаражом можно в том случае, если он построен до 2005 года на участке, который предоставлялся владельцу как члену гаражного кооператива.

Ликвидация гаражного кооператива не является препятствием для оформления гражданином прав на гараж и занятый им земельный участок.

 

4.1. Амнистируемые гаражные строения

 

• гаражи-боксы в составе гаражных и гаражно-строительных кооперативов (ГСК), расположенных на участках, ранее выделенных кооперативам под строительство гаражей, которые:
  
  • могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду
  • иметь общие крышу, фундамент и коммуникации
• входящие в состав ГСК некапитальные сваренные металлические конструкции, не имеющие фундамента и стен 
• отдельно стоящие капитальные постройки   

Все эти объекты признаются недвижимостью. Они подлежат регистрации в ЕГРН. Для владельцев гаражей это упростит подвод коммуникаций, избавит от опасений по поводу возможного сноса, позволит проводить законные сделки. 

 

4.2. Не амнистируемые гаражи

 

Под «гаражную амнистию» не попадают:

• самовольно построенный гараж, возведённый на заведомо чужом участке, не выделявшемся гражданину
• гаражи, признанные в судебном порядке самовольными постройками, подлежащими сносу
• разборные металлические «ракушки» ­– некапитальные гаражи:
  
  • отсутствуют фундамент и стены
  • признаются самовольными постройками
  • являются движимыми объектами, не подлежащими регистрации 
• гаражи, являющиеся вспомогательными объектами:
  • к индивидуальным жилым домам
  • к садовым домам
  • к объектам производственного, промышленного и коммерческого назначения  
• гаражи-объекты вспомогательного использования, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности по ремонту, обслуживанию и мойке автомобилей
• подземные гаражи, находящиеся:
  • в многоквартирных домах
  • в объектах коммерческого назначения
• гаражи, предназначенные для хранения техники и оборудования, необходимых для обеспечения деятельности органов власти и транспортных организаций
• гаражи, возведённые после 30.12. 2004

 

5. Земельные условия 

 

Главное условие предоставления земли, на которой находится гаражное строение, – она должна быть в собственности муниципалитета или государства.

До 1 сентября 2026 года гражданин имеет право на предоставление земельного участка под гаражом в собственность бесплатно в следующих случаях:  

• участок для размещения гаража был предоставлен/передан гражданину какой-либо организацией:
  • в том числе той, где он работал
• участок для размещения гаража был выделен гражданину или право на использование ЗУ возникло по иным основаниям, чем предоставление/передача участка от организации
• участок для размещения гаража был предоставлен гражданину органом власти
• участок образован из ЗУ, предоставленного/выделенного гаражному кооперативу на праве бессрочного пользования или иной организации, при которой был организован такой кооператив: 
  • достался гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива
  • право гражданина на ЗУ возникло на основании документа, устанавливающего распределение участков между членами кооператива – кооператив распределил гараж гражданину

Если же участок под гаражом ограничен в обороте, он будет предоставляется в аренду – с установлением арендной платы не выше размера земельного налога на такой участок. 

Например, гараж находится на земле, которую ГСК арендует у муниципалитета. Получить участок в собственность сразу не получится. Сначала он будет предоставлен только на арендных условиях. Получить его в собственность бесплатно можно будет после того, как гараж, построенный до введения ГрК РФ, будет оформлен в качестве объекта недвижимости с зарегистрированным правом собственности. Вопрос передачи земли из аренды в собственность поручен муниципальным образованиям. Только с «благословения» властей Росреестр формирует новые объекты недвижимости.

Другой вариант – кооператив выкупает арендуемую землю, после чего участки под гаражами можно получить в собственность

Не стоит игнорировать предоставленное право на амнистию. Государственные органы могут изъять землю у владельцев и снести гаражный комплекс с целью застройки или перепланировки городской территории.

Лучше своевременно предупредить возможные риски, ведь  немало старых гаражных кооперативов, созданных в прошлом веке, оказалась в окружении жилых районов. Земля под ними вызывает пристальное внимание застройщиков.

 

5.1. Новые земельные возможности «закона о гаражах»

 

1. Некапитальные гаражи без предоставления участков

Предусматривается размещение гаражей, являющихся некапитальными сооружениями:

• на основании схемы размещения таких объектов, утверждаемой органом местного самоуправления 
• без предоставления земельного участка гражданину и установления сервитута
  

2. Право прохода или проезда к гаражам

Использование гражданами земельных участков общего пользования для прохода или проезда к гаражам:

• осуществляется свободно
• без взимания платы

3. Гарантии для инвалидов

Люди с ограниченными возможностями имеют приоритетное право на использование земельного участка

• для размещения гаража
• для стоянки их транспортного средства вблизи места жительства
  • места для стоянки предоставляются бесплатно

 

6. Субъекты права по «гаражному закону»

 

Оформить гараж и землю сможет не только первый собственник, но и его наследники, а также граждане, купившие гаражи у первоначальных владельцев. 

На «гаражную амнистию» вправе рассчитывать:  

• владельцы гаражей
• владельцы строений, которые приобрели их до 2004 года:
  
  • члены ГСК (гаражно-строительных кооперативов), получившие машино-места в советский или постсоветский период
• граждане, которым было передано членство в гаражных кооперативах
• граждане, которые приобрели гаражи у первоначальных владельцев
• наследники граждан, получивших или построивших гараж, которым были распределены участки под строительство гаража
• граждане, приобретшие гараж по соглашению:
  • в том числе по возмездным сделкам
• инвалиды – «амнистия» предоставляет им внеочередное право:
  • на получение ЗУ для строительства индивидуального гаража
  • на место, где будет размещен некапитальный гараж

Упрощённый порядок регистрации гаражей и земли под ними – это право, а не обязанность владельцев гаражных объектов. Если человек воспользуется правом, предоставленным ему государством, уровень правовой защиты его гаражного объекта будет значительно выше. Оформить собственность, чтобы быть не на «птичьих правах», а полным хозяином, всё-таки, огромное благо. Подал заявку – и спи спокойно.

После постановки на кадастровый учёт гараж, как и любая недвижимость, будет облагаться налогом. Став собственником, гражданин сможет на законных основаниях распоряжаться недвижимостью и совершать с ней любые сделки – продать, подарить, вписать в завещание или дарственную, передать по наследству. В случае изъятия земли под муниципальные/государственные нужды – получить компенсацию.

«Гаражная амнистия» – механизм сам по себе весьма очень полезный. Она поможет людям в тех случаях, когда не возникает разногласий с муниципалитетами и властями более высокого ранга. Но окажется «смертным приговором» для ГСК, которые пытаются опротестовать вынесенный им вердикт властей об изъятии земли. Механизмов принудительного выкупа достаточно много. Есть, к примеру, федеральный закон, названный в народе «олимпийским», который позволяет властям так делать:

• для государственных нужд
• под строительство инфраструктурных объектов
  • например, ради автомобильных или железных дорог. 

Это значит, что гаражи, находящиеся вдоль линейных объектов, потенциально остаются под угрозой.

У владельцев гаражей, намеренных проигнорировать «амнистию», всё же возникает уязвимость перед муниципальными властями. Не исключается, что они, в силу тех или иных обстоятельств, могут получить предписание «освободить землю». 

 

7. Документы для участия в «гаражной амнистии»

 
Право на «гаражную амнистию» возникнет в случае доказательства гражданином факта владения ЗУ под гаражом. Подтвердить нужно документами, на основе которых был предоставлен/выделен участок. Они являются неотъемлемыми приложениями к заявлению о предоставлении земельного участка под гаражом.

Чтобы стать полноправным хозяином владельцу гаража нужно

• подать заявление в местный орган власти (в том числе через МФЦ)
• приложить к заявлению любой документ, подтверждающий право на постройку

При отсутствии официальных бумаг, подтверждающих:

1. предоставление или иное выделение ЗУ (распорядительный акт муниципального образования или организации)
2. возникновение права на использование ЗУ по иным основаниям 

К заявлению можно приложить один или несколько из следующих документов, свидетельствующих о праве на гараж или участок под ним (по выбору):

• договор о подключении гаража к сетям инженерно-технического обеспечения
• договор об уплате коммунальных услуг в связи с использованием гаража
• квитанции об уплате коммунальных услуг
• документ, подтверждающий проведение государственного технического учёта до 01.01.2013, в котором:
  
  • гражданин указан в качестве правообладателя
  • указан год постройки гаража, датированный до 30.12.2004
• членская книжка участника гаражного кооператива
• решение общего собрания членов гаражного кооператива о распределении о распределении гражданину гаража и/или земельного участка
• документ, подтверждающий выплату гражданином паевого взноса в гаражном кооперативе за индивидуальный гараж или машино-место
• выписка из ЕГРЮЛ о гаражном кооперативе, членом которого является гражданин
• документ, содержащий сведения ЕГРЮЛ о ликвидации гаражного кооператива
• документ, содержащий сведения об исключении гаражного кооператива из ЕГРЮЛ в связи с прекращением деятельности юридического лица
• технический план на гараж
• схема расположения участка на кадастровом плане территории (СРЗУ на КПТ)
  • если отсутствует проект межевания территории

Если ни одного из перечисленных документов у владельца гаража нет, на помощь придут местные власти. Региональное руководство, исходя из местных условий, вправе определить дополнительные основания. Это позволит гражданам беспрепятственно оформить гараж и бесплатно приобрести право на землю под гаражом.

После согласования заявления право собственности на землю (или аренды, если участок нельзя приватизировать) оформляется одновременно:

• с государственным кадастровым учётом гаража
• с регистрацией прав собственности на гараж

 

8. Регламент оформления прав собственности на гараж и землю под ним

 

До момента вступления в силу закона о гаражах муниципалитеты и регионы готовились к «гаражной амнистии» – разрабатывали законодательную базу:

• по содействию гражданам в оформлении гаражей и земельных участков под ними
• по проведению кадастровых работ для гаражных объектов, на которые распространяется амнистия  

Предоставление гражданам ЗУ, находящихся в государственной/муниципальной собственности, на которых уже построены гаражи, будет выполняться в порядке, установленном действующей главой V.1 ЗК РФ с учётом особенностей, связанных с положениями закона о «гаражной амнистии».
 
Предусматривается одновременный государственный кадастровый учёт и государственная регистрация права собственности:

• на гараж, возведённый до вступления в действие ГрК РФ
• на ЗУ под гаражом

Для оформления гаражной недвижимости владельцу нужно подать в местную администрацию только одно заявление – о предоставлении участка под существующим гаражным объектом:

• в заявлении необходимо указать, что гараж возведен до дня введения в действие ГрК РФ
• к заявлению нужно приложить любой документ, подтверждающий факт владения гаражом

Местные органы власти обязаны

1. принять заявление гражданина о предоставлении владельцу гаража и ЗУ в собственность бесплатно
2. самостоятельно выполнить дальнейшие действия:
   • в течение 5 рабочих дней с момента принятия решения подать заявление о постановке ЗУ на кадастровый учёт, провести регистрацию земли и гаража
   • после государственной регистрации прав на участок и гараж передать собственнику выписки из ЕГРН

Госпошлина за регистрацию не предусмотрена, так как заявление от имени владельцев гаражей будет подавать муниципалитет. 

С момента направления в администрацию заявления с документами и техническим планом гаража до оформления ЗУ в собственность должно пройти не более 20 рабочих дней.

 

9. Заключение

 

По результатам закона о «гаражной амнистии» гаражные постройки обретут юридический статус, а владельцы гаражей, воспользовавшиеся упрощённым порядком их оформления и регистрации собственности, получат право свободно распоряжаться собственным имуществом.

Предполагается, что произойдёт увеличение стоимости гаражных объектов и будут созданы возможности для их выгодной продажи. Это объективные факторы перспективной интенсивной застройки гаражных кооперативов и развития районов их расположения.

 

Полезно знать

 

• Значение поправок, внесённых в июле 2022 года в закон об СНТ/ОНТ №217-ФЗ, – прогресс или полумеры? – здесь
• Как садовый дом перевести в жилую недвижимость – читать здесь
• Дачная амнистия – 2031. Порядок регистрации жилых домов, построенных до 1998 года, и особенности получения земельных участков для этих домов – здесь
• Порядок передачи сетей СНТ в сетевую организацию – здесь
• Подключение к электросетям в СНТ и ОНТ по новым эффективным правилам – с 20 октября 2021 года – здесь
• Строительство частного дома в охранной зоне ЛЭП – только при решении о согласовании с сетевой организацией – здесь
• О требованиях к строительству жилых домов и других ОКС в приаэродромной территории (ПАТ) с 1 июля 2021 года – здесь
• Темы законопроекта о продлении «дачной амнистии» до 1 марта 2031 года – здесь
• Сельский туризм: новое эффективное направление фермерства – 2022 – читать здесь
• О торговле непосредственно на фермерском участке – читать здесь
• Новый закон о строительстве жилых домов на сельхозземле – с 1 марта 2022 года – здесь
• Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь