Главная → Земельная реформа – 2026. Подробно о том, какие изменения в ЗК РФ уже вступили в силу → Смена вида разрешенного использования земельного участка – с 01.03.2026


Смена вида разрешенного использования земельного участка – с 01.03.2026


Содержание

  1. Масштабная реформа законов о земле
  2. Акценты новой главы ЗК РФ
  3. Применение регламентов, ППТ и ПМТ к установлению/изменению ВРИ
  4. Правила выбора/установления/изменения ВРИ ЗУ по градостроительному регламенту ПЗЗ
  5. ВРИ земельных участков, образованных при разделе/объединении/перераспределении
  6. Установление ВРИ для лесного участка по лесохозяйственному регламенту
  7. Особенности установления ВРИ ЗУ в соответствии с Положением об ООПТ
  8. Жёсткий характер порядка перевода земель с/х назначения в иные категории
  9. Перечень изменений в ГрК РФ – от разработки  ППТ и ПМТ до получения РНС

 

1. Масштабная реформа законов о земле

 

В земельном законодательстве страны с 01.03.2026 стали действовать глобальные перемены, значение которых которых равнозначно масштабной реформе:

  • введены Федеральным законом № 295-ФЗ от 31.07.2025
  • установили новый порядок определения/изменения видов разрешённого использования земельных участков (ВРИ ЗУ)
  • закреплены в уже действующих редакциях:
    • Земельного кодекса РФ – с его новой главой о ВРИ ЗУ и дополнительными статьями в других главах
    • Градостроительного кодекса РФ – с его корректировками многочисленных статей, значительно упростившими документальную подготовку к застройке участков
    • Лесного кодекса РФ – разрешившего установление нескольких ВРИ для лесных участков, но с обязательной подготовкой проекта освоения лесов:
      • в том числе для  собственников/правообладателей участков с/х назначения, расположенных на землях с лесной растительностью
    • ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» ( № 172-ФЗ от 21.12.2004 в редакции от  27.03. 2025)
    • ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (№33-ФЗ от 14.03 1995 – в редакции, действующей с 1 марта 2026 года

2. Акценты новой главы ЗК РФ 

 

Земельный кодекс РФ, «по распоряжению» Закона №295-ФЗ, был дополнен новой главой – II.1 «Виды разрешённого использования земельных участков». Её положения позволили решить крайне сложные задачи – свести воедино способы, прежде разрозненные по рахным законам. В итоге: 

  • были усовершенствованы алгоритмы выбора/установления/изменения ВРИ ЗУ
  • обозначены детальные требования к эксплуатации участков в соответствии с установленными нормами

Кроме определения понятия ВРИ ЗУ, в статьях главы, подробно изложены следующее темы:

  1. универсальность применения ВРИ:
    • действуют единые правила и документы, определяющие ВРИ для всех категорий земель
  2. сохранение базовой классификации ВРИ ЗУ:
    • основные ВРИ –  характеризуют преимущественную деятельность, для которой приобретается/используется земельный участок 
    • вспомогательные ВРИ – уточняют целевое (основное) назначение участка
    • условно разрешённые виды использования – расширяют способы использования земли, но уже без возможности применения вспомогательных ВРИ
  3. свободный выбор правообладателем участка основного/вспомогательного ВРИ (статья 14.4 ЗК РФ)
    • из  ВРИ, установленных регламентами использования земель
    • без разрешений/согласований, если иное не предусмотрено законом
    • с возможностью установлеия/выбора:
      • одного или нескольких основных ВРИ
      • одного или нескольких вспомогательных ВРИ
  4. правила выбора ВРИ для «ранее учтённых» участков:
    • если в старых документах ВРИ не указан, правообладатель может выбрать его из перечня видов использования для «своей»территориальной зоны в действующем регламенте
  5. действие того ВРИ ЗУ, что указан в правоустанавливающих документах, если в ЕГРН нет сведений о ВРИ
  6. правила определения ВРИ при образовании новых участков – в том числе через проектную документацию:
    • проекты планировки территории (ППТ)
    • проекты межевания территории (ПМТ) 
  7. условия объединения/перераспределение участков с разными ВРИ (статья 11.11 ЗК РФ)
  8. ограничения в выборе ВРИ ЗУ для арендаторов/пользователей участков:
    • запрет на изменение ВРИ для участков, находящихся в государственной/муниципальной собственности, которые были предоставлены арендаторам/пользователям (вне зависимости от порядка предоставления):
      • в аренду
      • в безвозмездное пользование
    • арендатор участка может выбрать только тот вид разрешённого использования, что предусмотрен:
      • в договоре аренды ЗУ
      • в договоре безвозмездного пользования
    • решение о смене ВРИ – компетенция собственника (публично-правового образования) 
    • исключение – запрет на смену ВРИ участка, расположенного в границах территории комплексного развития
      • со дня принятия указанного решения до дня утверждения документации по планировке территории (пункт 34 статьи 1, пункт 4.1 статьи 37, статья 67 ГрК РФ)
  9. возможность для заинтересованного лица инициировать проведение аукциона по участку, расположенному в границах населённого пункта, с необходимым  ВРИ:
    • орган власти обязан выставить участок на торги с тем ВРИ, который инициатор указал в своём заявлении
  10. использование участка независимо от  установленного ВРИ – для следующих задач:
    • размещение линейных объектов
    • установка геодезических пунктов
    • размещение временных строительных объектов
    • огражденин территории
    • для нужд обороны и безопасности
  11. детализация прав собственников участков для разных ситуаций: 
    • при выборе основного/вспомогательного и условно разрешённого ВРИ
    • в случае включения участка в границы зоны планируемого размещения объекта публичного значения
    • при разделе/перераспределении исходных наделов, если их ВРИ не соответствует градостроительному регламенту
  12. защита сельхозземель – ресурса, который является основой продовольственной независимости государства:
    • если участок относится к с/х угодьям, то изменение ВРИ ценных с/х угодий – только по приказу Министерства сельского хозяйства РФ:
      • новый вид использования с/х угодий должен полностью соответствовать целям сельского хозяйства
    • обязательность определения границ с/х угодий в составе земель с/х назначения – с внесением в ЕГРН сведений о границах (с 1 марта 2026 до 1 января 2028):
      • с/х угодья становятся новым видом объектов в ЕГРН
      • к 2028 году должен появиться новый полный реестр сельхозугодий
    • для участков, не являющихся с/х угодьями, в отношении которых установлен градостроительный регламент:
      • действует право собственника на самостоятельный выбор ВРИ из видов, предусмотренных регламентом
      • выбранный ВРИ должен соответствовать целевому назначению земель с/х назначения
  13. запрет на изменение ВРИ для всех отдельных садовых/огородных участков в границах территории СНТ/ОНТ – вне зависимости от даты их образования:
    • с 1 марта 2026 данная запретительная мера для садовых/огородных ЗУ, ранее установленная Законом №217-ФЗ, распространилась на все такие участки, расположенные в границах СНТ/ ОНТ
    • исключитение – возможность изменения ВРИ садовых/огородных участков для ситуаций, при которых:
      • СНТ меняет форму деятельности на ТСЖ
      • участки изымаются для государственных нужд
  14. при подготовке документов по планировке территории – запрет на включение участков, принадлежащих гражданам или юридическим лицам, в границы зон, предназначенных для размещения объектов федерального/регионального/местного значения
    • данная запретительная мера:
      • установлена законом № 295-ФЗ
      • введена в новую статью 41.1 ГрК РФ, а именно: в пункт 5 данной статьи 
      • направлена на  защиту прав частных собственников при планировке территории
    • исключение по запрету – случаи, когда происходит:
      • изъятие участков для государственных нужд при строительстве/реконструкции государственных объектов
      • введение публичного сервитута
      • выражение согласия владельцев
  15. обязательность указания категории земель ЗУ в следующих документах:
    • государственный кадастр недвижимости
    • документы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
    • акты о предоставлении земельных участков, утверждённые:
      • федеральными органами исполнительной власти
      • исполнительными органами субъектов РФ
      • органами местного самоуправления
    • договоры, предметом которых являются земельные участки
    • в  иных документах (межевой план, схема расположения ЗУ на кадастроаом плане территории)  
  16. законность «старых» ВРИ ЗУ:
    • ВРИ, установленные до 1 марта 2026 года, продолжают действовать – их переоформление не требуется
    • изменение таких ВРИ может быть выполнено лишь по усмотрению владельца земли (то есть не является обязательным)

2.1. Понятие ВРИ ЗУ

 

Земельным кодексом РФ установлено (статья 7):

  1. категория земель определяет основное целевое назначение земельного участка, на котором:
    • расположен или будет построен  объект недвижимости
    • запрещено строительство объектов недвижимости
  2. от категории земель зависит, какими именно видами деятельности можно заниматься на участке (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ)

Вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ ЗУ) – одна из главных характеристик любого надела. Совместно с категорией земель:

  • составляет правовой режим использования участка
  • влияет на расчёт кадастровой стоимости ЗУ

В трактовке обновлённого ЗК РФ вид разрешённого использования означает следующее (пункт 1 статьи 14.1):

  1. это способ вертикального освоения ЗУ – то есть, ведение той деятельности, которую, соответственно категории земель надела, разрешено осуществить: 
    • над участком – на поверхности надела
    • под поверхностью участка
  2. ВРИ указывает:
    • как допускается использовать землю:
      • с учётом установленных ограничений
      • при отсутствии особых законных указаний
    • назначение объектов капитального строительства, которые могут быть возведены на земельном участке

Формулировка фундаментального понятия ВРИ ЗУ была введена в ЗК РФ по причине полного отсутствия расшифровки данного термина в «дореформенном» варианте главного земельного закона.

2.2. Две аксиомы о ВРИ ЗУ

 

Базовые положения, которые задают исходные правила для применения ВРИ ЗУ, изложены в статьяе 14.1 и статье 14.2 ЗК РФ 

1. ВРИ ЗУ устанавливаются:

  1. для участков из состава земель всех категорий
  2. в зависимости:
    • от принадлежности ЗУ к определённым категориям земель
    • от локации  участков в конкретных территориальных зонах, земель/территорий
    • от целей дальнейшего использования участков

Для участков с/х назначения установление/изменение ВРИ проводится в соответствии с федеральным законом  «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (№ 172-ФЗ от 21.12.2004).

Исключение – участки, расположенные в границах территорий ведения гражданами садоводства/огородничества для собственных нужд:

  • садовые/огородные ЗУ
  • земельные участки общего назначения

2.  Выбор наименования ВРИ ЗУ и ОКС.

  • при образовании/изменении ВРИ ЗУ наименование вида использования надела должно выбираться только в соответствии с федеральным Классификатором ВРИ ЗУ (пункт 2 и пункт 6 статьи 14.1 ЗК РФ):
    • Классификатор не устанавливает соотношение между категориями земель и видами использования участков – иначе говоря, ВРИ ЗУ в Классификаторе не привязаны к категориям земель
  • с 17 апреля 2026 года действует новая редакция Классификатора видов разрешённого использования (ВРИ) земельных участков – утверждена приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412

Примечание

Разрешённое использование (назначение) зданий/сооружений должно соответствовать видам разрешённого использования земельного участка, на котором они расположены (пункт 7 статьи  14.1 ЗК РФ).

2.3. Документы, определяющие ВРИ ЗУ

 

По новым правилам, видами разрешённого использования ЗУ теперь «рулят» (пункт 2 статьи 14.2 ЗК РФ)

  • 3 вида регламентов использования земель:
    1. градостроительный регламент
    2. лесохозяйственный регламент
    3. положение об особо охраняемой природной территории (ООПТ) 
  • для отдельных случаев – документы, которые определяют развитие территории:
    • проект планировки территории (ППТ)
    • проект межевания территории (ПМТ)

3. Применение регламентов, ППТ и ПМТ к установлению/изменению ВРИ

 

Вид разрешённого использования ЗУ, в соответствии с поправками в ЗК РФ на основе закона №295-ФЗ, получил высокий статус – стал центром управления правовым режимом земли.

Источником определения ВРИ являются следующие документы и материалы (пункт 2 статьи 14.2 ЗК РФ):

1. Градостроительный регламент

  • устанавливает ВРИ ЗУ применительно к каждой территориальной зоне в составе ПЗЗ муниципальных образований
  • может быть утверждён только в отношении земель определённых категорий
  • не охватывает земельные участки:
    • ЗУ, для которых ВРИ определяется документацией по планировке территории
    • ЗУ, которые используются в целях пользования недрами
    • для которых ВРИ устанавливаются другими регламентами
      • лесохозяйственным регламентом
      • положением об ООПТ
    • ЗУ, для которых, вне зависимости от регламентов, ВРИ установят по проекту межевания территории (ПМТ) – в соответствии с дополнением пункта 13 в статью 43 обновлённого ГрК РФ в список таких участков, в частности, включены:  
      • ЗУ, находящиеся в пределах особой или свободной экономической зоны
      • ЗУ, предназначенные для возведения линейных объектов – дорог, линий наружного освещения и др.
      • ЗУ, отведённые под строительство транспортно-пересадочных узлов
      • другие ЗУ (по списку)

2. Лесохозяйственный регламент

  • устанавливает ВРИ ЗУ для лесных участков из состава земель лесного фонда – в соответствии с видами разрешённого использования лесов
  • исключение – лесные участки, расположенные в границах ООПТ федерального значения

3. Положение об  ООПТ (особо охраняемой природной территории)

  • действует для ЗУ, расположенных в границах ООПТ
  • исключение – ЗУ, находящиеся в границах населённых пунктов, расположенных в границах ООПТ

4. Документация по планировке территории (проект планировки территории (ППТ) и/или проект межевания территории (ПМТ) вне зависимости от категории земель  – для участков следующих назначений:

  1. ЗУ, предназначенные: 
    • для линейных объектов
    • для строительства/реконструкции транспортно-пересадочных узлов
  2. ЗУ, расположенные в границах:
    • особой экономической зоны
    • инновационных научно-технологических центров
    • свободной экономической зоны
    • территории опережающего социально-экономического развития
  3. ЗУ, созданные на водных объектах, находящихся в федеральной собственности (в соответствии с ФЗ от 19 июля 2011 года № 246-ФЗ)
  4. ЗУ, предназначенные для использования в качестве:
    • земель и земельных участков общего пользования
    • территорий общего пользования
  5. ЗУ для иных специальных режимов использования земли

 

4. Правила выбора/установления/изменения ВРИ ЗУ по градостроительному регламенту ПЗЗ

 

Если ЗУ расположен в зоне действия ПЗЗ муниципального образования, то правообладатель участка

  1. взамен существующего ВРИ может выбрать вид, подходящий для эксплуатации своего надела
  2. выбор нужного ВРИ возможен только из перечня видов разрешённого использования, установленных градостроительным регламентом территориальной зоны, к которой относится участок.

«Градостроительными» видами использования могут быть: 

  1. основной ВРИ ЗУ
  2. совместно с основным – вспомогательный ВРИ
  3. условно разрешённый вид – без вспомогательного ВРИ

 

4.1. Основные и вспомогательные ВРИ

 

Выбор основного ВРИ ЗУ

Основной ВРИ по градостроительному регламенту выбирается:

  • самостоятельно
  • без разрешения муниципалитета
  • без каких-либо согласований

Выбор вспомогательных ВРИ ЗУ

  • вспомогательные ВРИ выбираются самостоятельно, но только совместно с основным ВРИ
  • без использования участка в соответствии с основным ВРИ вспомогательный ВРИ выбирать/применять запрещено
  • если деятельность по основному ВРИ на участке прекращается, дальнейшее использование надела только по вспомогательному ВРИ становится незаконным

Выбор нескольких основных и вспомогательных ВРИ ЗУ

Для участка может быть выбран:

  • один ВРИ – как основной, так и вспомогательный
  • несколько основных и вспомогательных ВРИ (пункт 3  статьи 14.1 ЗК РФ)

Присвоение участку нескольких видов использования пройдёт без проблем:

  • если установление для участка нескольких ВРИ предусмотрено градостроительным регламентом
  • сочетание нескольких ВРИ будет:
    • логичным
    • отвечающим нормам градостроительного проектирования

Процедура установления основного ВРИ ЗУ

Как поменять ВРИ в ЕГРН? Чтобы официально установить выбранный основной ВРИ, требуется:

  • подать в Росреестр заявление об изменении в ЕГРН сведений о новом ВРИ:
    • в точном соответствии с формулировкой, указанной в ПЗЗ муниципалитета, в пределах которого расположен участок или объект недвижимости
    • несоответствие выбранного ВРИ виду, указанному в ПЗЗ – основание для отказа во внесении изменений в сведения ЕГРН 
  • сведения о выбранных вспомогательных видах разрешённого использования в ЕГРН не вносятся (пункт 4  статья 14.1 ЗК РФ)
    • после установления основного ВРИ правообладатель  ЗУ может использовать часть участка или здания под вспомогательные нужды, если этот вид предусмотрен ПЗЗ для территориальной зоны земельного участка 

Направить заявление можно разными способами:

  1. в электронной форме – с использованием личного кабинета:
    • через портал «Госуслуги»
    • на официальном сайте Росреестра
  2. лично – в многофункциональном центре (МФЦ)  

Изменение основного/вспомогательного видов разрешённого использования выполняется по алгоритму, аналогичному тому, что охарактеризован выше:

  • без дополнительных согласований
  • без общественных обсуждений или публичных слушаний
  • с обязательной регистрацией ВРИ в Росреестре

 

4.2. Условно разрешённый вид использования ЗУ (УРВИ ЗУ)

 

Условно разрешённые виды использования земельных участков: 

  • определяются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) для территориальных зон
  • решением главы администрации муниципального образования, подготовленного с учётом результатов публичных слушаний, разрешают использование недвижимости по выбранному направлению деятельности

УРВИ применяются в случаях, когда предполагаемая деятельность:

  • потенциально способна повлиять на окружающую застройку
  • требует дополнительной оценки со стороны органов власти

Для установления УРВИ ЗУ правообладателю участка требуется получить разрешение на предоставление такого вида использования своей земли – через ряд обязательных процедур:

  1. подача правообладателем ЗУ заявления в комиссию по подготовке ПЗЗ
  2. проведение общественных обсуждений или публичных слушаний, организованных администрацией, по вопросу предоставления УРВИ – с соблюдение обязательных условий:
    • участие тех правообладателей, чьи участки окажутся под негативным воздействием вследствие установления УРВИ для обсуждаемого земельного надела – в случае реальной возможности такой ситуации
    • подготовка протокола слушаний/обсуждений
    • подготовка рекомендаций комиссии по итогам  слушаний/обсуждений с их направлением главе муниципального образования
    • принятие решения главой муниципалитета о предоставлении УРВИ или отказе в этом – с публикацией решения на официальном сайте муниципального образования
  3. далее правообладателю ЗУ необходимо зарегистрировать сведения об УРВИ в ЕГРН (пункт 5 статьи 14.1 ЗК РФ) – для этого в орган регистрации требуется направить:
    • заявление
    • комплект документов по всем процедурным этапам

Разрешение на УРВИ выдаётся на определённый срок (к примеру, в Санкт-Петербурге на 5 лет). В последующем требуется его новое получение.

 

5. ВРИ участков, образованных  при разделе/объединении/перераспределении 

 

Для правообладателей ЗУ с  01.03. 2026 особенностями установления ВРИ при образовании участков стал ряд обстоятельств:

  • отсутствие возможности свободного выбора ВРИ
  • для соответствующих случаев – связь процедуры присвоения вида разрешённого использования образуемым участкам с применением проектной документации:
    • проект планировки территории (ППТ)
    • проект межевания территории (ПМТ)
    • схема расположения ЗУ на кадастровом плане территории 

Кроме того, арендаторы участков, находящихся в государственной/муниципальной собственности, утратили право претендовать на установление УРВИ:

  • если только такая возможность не предусмотрена договором аренды, заключённым на торгах
  • если же в договоре прописан конкретный вид деятельности – это «табу» на изменение ВРИ:
    • попытка установить «условный» ВРИ вопреки условиям договора расценивается как нарушение договорных условий

Привязка к ПМТ видов разрешенного использования образуемых/ изменяемых земельных участков   

Проект межевания территории (ПМТ) применяется для установления ВРИ образуемых/изменяемых земельных участков – в следующих случаях (пункт 13 статьи 43 ГрК РФ, статья 11.4 ЗК РФ):

1. Участки  попадают в территорию комплексного развития

  • при этом ЗУ образуются:
    • из земель, предоставленных для КРТ
    • их земель, расположенных в границах развития территории, в отношении которой
    • или заключен договор о КРТ
    • или принято решение о КРТ
  • применение ПМТ касается также участков
    • образуемых из земель, не предоставленных гражданам или юридическим лицам
    • образованием которых занимается правообладатель, ведущий КРТ

2. Образование ЗУ  в садоводческих/огороднических товариществах из земельного участка, предоставленного СНТ/ОНТ

Данная процедура позволяет:

  • формировать участки для членов товарищества – путём  раздела ЗУ, предоставленного садоводческому/огородническому некоммерческому товариществу
  • устанавливать ВРИ участков, которые будут соответствовать специфике садоводческой/огороднической деятельности

ПМТ – единственный документ, который служит основанием для образования участков в границах садоводства/огородничества (пункт 4 статьи 11.4 ЗК РФ):

  • время, когда можно было образовать участок или оформить «прирезку» на основании схемы расположения участка на кадастровом плане территории (СРЗУ на КПТ), прошло
  • без ПМТ стало невозможным:
    • формирование нового участка
    • выполнение перераспределения – расширение существующего участка за счёт земель общего пользования

При отсутствии ПМТ вид использования образуемых участков определяется проектом планировки территории СНТ/ОНТ.

3. Земельные участки, образуемые для размещения линейных объектов

Для участков, которые планируются под размещение транспортной/ инженерной/коммунальной инфраструктуры федерального/регионального/ местного значения, ВРИ:

  • определяется функциональным назначением линейного объекта
  • закрепляется в проекте межевания

4. ЗУ, которые изымаются для государственных/муниципальных нужд

ВРИ определяется исходя из целей, для которых проводится изъятие 

Привязка к поектам планировки

  • действует при установлении ВРИ  для незастроенных участков
  • ВРИ ЗУ должен соответствовать назначению капитального объекта, который планируется построить согласно документации по планировке территории (пункт 3 части 5 статьи 43 ГрК РФ)

ППТ применяется при определения ВРИ для следующих видов участков:

  1. ЗУ, предназначенные для недропользования – для них ВРИ ЗУ
    • определяется назначением недропользования
    • фиксируется в проектной документации по планировке территории
  2. ЗУ в границах особых экономических зон, инновационных научно-технологических центров или территорий опережающего развития
    • для таких зон действуют специальные правила градостроительного регулирования
    • ВРИ устанавливается документацией по планировке территории

Привязка к назначению зданий

Применяется для установления ВРИ при наличии на участке зарегистрированных капитальных строений (ОКС):

  • основной ВРИ участка устанавливается автоматически – тот, который определяет назначение/наименование капитальноо здания, которое уже внесено в ЕГРН
  • ВРИ «по зданию» устанавливается для участка также в том случае, если действующий градостроительный регламент (ПЗЗ) для территориальной зоны такой вид использования не предусматривает 

Привязка к ВРИ исходного участка при разделе/объединении ЗУ

«Наследование» исходного ВРИ происходит при разделе/объединении ЗУ в отсутствие:

  • утверждённого проекта планировки территории (ППТ)
  • капитальных зданий на участке

В такой ситуации:

  • все образуемые участки получают ВРИ «родительского» ЗУ
  • изменение ВРИ участков, образованных при разделе/объединении, на другой вид использования возможно в последовательном формате действий:
    1. сначала – постановка образованных участков на кадастровый учёт
    2. далее – выбор нового ВРИ для образованных участков из перечня видов, разрешённых градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны  ПЗЗ, в пределах которой находятся образованные участки

Привязка к изменению ВРИ или к сохранению исходного ВРИ для вновь образуемых наделов

Применяется при разделе участков, исходный ВРИ которых не соответствовал градостроительному регламенту. 

Правобоадатели вновь образованных наделов могут:

  • или сохранить ВРИ исходного участка для новых участков
  • или выбрать другой ВРИ – только из перечня видов использования ЗУ, разрешённых градостроительным регламентом для территориальной зоны участка

Привязка к процедуре  приведения разных ВРИ земельных наделов к одинаковому ВРИ

Применяется при объединении участков с разными ВРИ:

  • сначала участки должны быть приведены к единому (одинаковому) ВРИ – в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны
  • объединение участков будет возможно только после приведения к одному (одинаковому) ВРИ

Привязка к целям и ВРИ, указанных в исходном договоре аренды участка

  • используется при образовании участков из государственной собственности (к примеру, раздел арендуемого большого массива):
  • арендатор не может по своему усмотрению сменить ВРИ новых наделов ни при каких условиях

Привязка к схеме расположения земельного участка (или земельных участков) на кадастровом плане территории, утверждённой органом власти

Применяется при  разделе ЗУ, который находится в государственной/муниципальной собственности и предоставлен на праве (пункт 4 статьи 11.4 ЗК РФ):

  • постоянного (бессрочного) пользования
  • аренды
  • безвозмездного пользования

 

6. Выбор ВРИ для лесного участка по лесохозяйственному регламенту

 

Лесным участком считается земельный участок, который (статья 7 ЛК РФ):

  1. расположен в границах лесничества:
    • границы самих лесных участков устанавливаются в рамках процедур лесоустройства
  2. образован в соответствии с требованиями
    • земельного законодательства
    • Лесного кодекса РФ
  3. является самостоятельным природным объектом со специальным правовым режимом:
    • режим регулируется лесным законодательством
  4. поставлен на государственный кадастровый учёт

С 1 марта 2026 года, в соответствии с положениями Закона № 295-ФЗ, стали действовать изменения, внесённые в статью 70.1 Лесного кодекса РФ – согласно новым правилам:

  1. в проектной документации можно указывать не 1, а сразу несколько видов разрешённого использования лесного участка – при обязательном выполнении требования:
    • все указанные виды использования должны соответствовать лесохозяйственному регламенту конкретного лесничества
    • использование участка – в соответствии с ВРИ
  2. скорректирован порядок составления ПОЛ (проекта освоения лесов)
    • в ПОЛ, кроме прочих сведений, нужно будет указывать планируемый объем рубок лесных насаждений в рамках изыскательской деятельности
  3. установлено новое требование для собственников/землепользователей/землевладельцев/арендаторов земельных участков, расположенных в границах земель с/х назначения, на которых произрастают леса
    • владельцы таких участков обязаны подать заявление о намерении использовать территорию для охраны/защиты/использования/воспроизводства лесов
    • решение о возможности использования лесов под лесохозяйственную деятельность принимает межведомственная комиссия (МВК)
    • при положительном решении МВК – собственник в течение 1 года  со дня принятия решения должен:
      • разработать ПОЛ
      • представить ПОЛ в федеральный орган исполнительной власти,  уполномоченный в области лесного хозяйства для утверждения – проект нужно направить в региональное лесное ведомство в электронном виде через портал государственных услуг
      • отсутствие утверждённого ПОЛ повлечёт административную ответственность
  4. сохранён действующий запрет на перевод земель лесного фонда в категорию земель ООПТ (особо охраняемых территорий и объектов)

Изменения в ЛК РФ, касающиеся масштабных проектов – установлена возможность осуществления строительной деятельности на землях лесного фонда. Эта новая правовая норма: 

  • разрешает реализацию проектов по строительству/реконструкции различных гидротехнических сооружений:
    • водохранилища
    • плотины
    • насосные станции
    • иные инженерные объекты водного хозяйства
  • допускает создание новых и расширения уже существующих морских/речных портов на территориях лесного фонда РФ
  • установила условие реализации указанных проектов:
    • все объекты, планируемые к строительству,  должны быть заблаговременно предусмотрены в документах территориального планирования как сооружения федерального/регионального/местного значения  

 

7. Особенности установления ВРИ ЗУ в соответствии с Положением об ООПТ

 

По Закону «Об особо охраняемых природных территориях» (№33-ФЗ от 14.03 1995 – в редакции, действующей с 1 марта 2026 года):

для земельных участков, расположенных в границах ООПТ, положением об этой территории:

  1. определяются основные  ВРИ ЗУ
  2. могут предусматриваться вспомогательные ВРИ ЗУ
  3. при выполнении функционального зонирования ООПТ – основные/вспомогательные ВРИ ЗУ устанавливаются применительно к каждой функциональной зоне

Собственники ЗУ, расположенных в границах ООПТ, вправе самостоятельно выбирать основные/вспомогательные ВРИ – без дополнительных разрешений и согласований.

Если разрешённое использование ЗУ, находящихся в пределах ООПТ, допускает строительство на участках капитальных объектов (ОКС):

  • для ОКС устанавливаются предельные (максимальные и/или минимальные) параметры разрешённого строительства/реконструкции – при этом: 
    • предельные параметры не распространяются на случаи размещения линейных объектов
    • не допускается размещение линейных объектов:
      • в границах ООПТ
      • в границах функциональных зон (так как их режим  запрещает такое размещение)

 

8. Жёсткий характер порядка перевода земель с/х назначения в иные категории

 

Закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» ( № 172-ФЗ от 21.12.2004 в редакции от  27.03. 2025) отличают характерные жёсткие положения. Их разработка проводилась на основании:

  • требований Закона №52-ФЗ от 08.03.2025 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
  • соответствующих поправок в ЗК РФ и ГрК РФ, введённых Законом № 52-ФЗ

Поправки в Закон № 172-ФЗ вступают в силу поэтапно:

  1. первый этап – с 1 марта 2026
    • вступили в силу запреты/ограничения на перевод с/х угодий в составе земель с/х назначения
      • основание – Закон №52-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
  2. второй этап – с 1 января 2027
    • вступят в силу изменения в статье 7 Закона № 172-ФЗ – коснутся возможных случаев перевода земель с/х угодий в земли иных категорий

 

Текущие результаты

 

Итогами 1 этапа действия коректировок, внесённых в Закон № 172-ФЗ, для сельскохозяйственных земель стали:

  1. изменение правил отнесения сельхозземель:
    • к категории с/х назначения
    • к с/х угодьям 
  2. введение порядка установления/изменения границ с/х угодий
  3. обязательная регистрация границ с/х угодий  в ЕГРН
  4. осложнение перевода ЗУ сельхозугодий в составе земель с/х назначения в иные категории (статья Закона №172-ФЗ):
    • перевод проводится только в исключительных случаях:
      • непригодность с/х угодий для с/х производства (пункт 7 статьи 13, статья 14 ЗК РФ)
      • создание ООПТ – при установлении/изменении границ населённых пунктов
      • строительство и/или реконструкция объектов государственного/местного значения (пункты 1 и 2 статьи 49 ЗК РФ)
      • добыча полезных ископаемых (кроме добычи общераспространённых полезных ископаемых) 
    • механизм перевода – многоступенчатый
  5. запрет на  перевод из земель с/х назначения, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району/округу, городскому округу
    • к таким землям отнесены (пункт 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ, пункт 4 статьи 79 ЗК РФ):
      • особо ценные продуктивные с/х угодья
      • земли с/х угодий и ЗУ в составе таких земель 

Грядущие изменения

  1. с 1 января 2027 года:
    • вступят в силу изменения относительно возможных случаев перевода земель с/х угодий в земли иных категорий – в соответствии с будущей новой редакцией статьи 7 Закона № 172-ФЗ от 21.12.2004
    • сократится число случаев, при которых возможно выполнить перевод земель с/х угодий в другую категорию
  2. к 2028 году должно завершиться формирование  ЕФИС ЗСН:
    • это единая федеральная информационная система о землях с/х назначения
    • предназначена для обеспечения актуальными/достоверными сведениями о с/х землях, включая следующие данные:
      • местоположение
      • состояние
      • фактическое использование
    • обеспечивает  ведение государственного реестра земель с/х назначения (Постановление Правительства РФ №154 от 02,02. 2023)
    • включает в себя реестр с/х угодий, который находится пока в стадии формирования

 

9. Перечень изменений в ГрК РФ – от разработки  ППТ и ПМТ до получения РНС

 

  1. внесены поправки в статью 21 – касаются порядка согласования документов территориального планирования муниципального района:
    • расширился перечень случаев, когда такие проекты необходимо согласовывать с уполномоченным федеральным органом
    • проекты схем, предусматривающие включение с/х угодий в границы населённых пунктов, находящихся на межселенных территориях, должны быть согласованы с Минэкономразвития России:
      • с учётом их соответствия целям развития сельского хозяйства
  2. откорректирован состав сведений в правилах землепользования и застройки – в ПЗЗ не требуется добавлять положения об изменении ВРИ земельных участков, выполяемом гражданами и организациями:
    • исключён пункт 2 части 3 статьи 30, прежде устанавливавший обязательное наличие данной информации в ПЗЗ
  3. упорядочен список категорий участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется:
    • внесены изменения в 4 и 6 части статьи 36 ГрК РФ
  4. введены новые меры для защиты прав частных собственников при планировке территории
  5. повышены  требования к разработчикам рабочей документации (изменения части 4 статьи 48 ГрК РФ):
    • подготовкой такой документации или внесением в неё изменений могут заниматься только ИП или ЮЛ, состоящие в СРО
    • разработчики  несут ответственность:
      • за качество разработанной ими документации
      • за соответствие документации установленным техническим регламентам
  6. значительно упрощены процедуры получения РНС и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию:
    • для застройщика исчезла необходимость в выполнении ряда прежде обязательных действий (при условии, что права на землю в зарегистрированы ЕГРН):
      • подготовка ГПЗУ
      • получение положительного заключения экспертизы
      • получение других необходимых материалов,  которые ранее застройщик должен был представлять самостоятельно:
        • их теперь запрашивают уполномоченные органы (по каналам межведомственного взаимодействия) – из соответствующих ведомств (Росреестр, администрации, др,) 
        • если права на землю в ЕГРН не зарегистрированы, правоустанавливающие документы застройщик обязан  предоставить сам 
  7. выполнен большой ряд других корректировок 

 

Полезно знать

 

  1. Дачная амнистия – от старта к изменениям в процедуре в 2026 – здесь
  2. Упрощение перевода с/х участков под агротуризм – ориентир 1.09.2026 – здесь

 


Поделиться:





наверх