Упрощение перевода с/х участков под агротуризм – ориентир 1.09.2026
Содержание
- Текущие проблемы сельского туризма
- «Зелёный свет» для объектов агротуризма
- Ключевые положения законопроекта
- Документации территориального планирования – основа перевода с/х участков под агротуризм
- Направления доработки законопроекта
- Прогнозы по применению нового порядка перевода c/х земель под сельский туризм
1. Текущие проблемы сельского туризма
Представляет ли сельский туризм интерес для людей? Ответ на вопрос очевиден. Агротуризм переживает бум. Но развитие фермерства с таким направлением, к сожалению, сдерживается действующими земельными ограничениями. Сельский туризм сочетает несколько функций:
- фермерская деятельность
- размещение гостей
- инфраструктура отдыха
Среди них – задачи, предусматривающие строительство гостевых домов. Но, в соответствии с актуальным законодательством:
- земли/участки с/х назначения, должны использоваться для ведения сельского хозяйства
- разрешается строительство капитальных объектов, которые отвечают роду фермерской деятельности
- допускается размещение туристов в жилых домах с заданными параметрами:
- 1 капитальный объект на участке
- высота дома – не выше 3 этажей, включая мансарду
- общая площадь строения – до 500 м2
- площадь под строением – не более 0,25% от площади участка
Чтобы разместить на таких участках объекты туристической инфраструктуры, требуется выполнить их перевод в иную категорию (изменить целевое назначение). В текущий период (с 1 марта 2026 года) общий механизм данного процесса – многоступенчатая процедура согласований, завершение которой не всегда успешно:
- заинтересованное лицо направляет в исполнительный орган субъекта РФ ходатайство о переводе земель или земельного участка в составе таких земель из категории земель с/х назначения в другую категорию:
- за исключением земель, находящихся в федеральной собственности
- при отсутствии оснований для отказа в переводе исполнительный орган субъекта РФ в течение 1 месяца направляет высшему должностному лицу субъекта РФ предложение о переводе земель из одной категории в другую
- получение согласия высшего должностного лица субъекта РФ на перевод носит обязательный характер – в противном случае принимается акт об отказе в переводе
- высшее должностное лицо субъекта РФ направляет законодательную инициативу о переводе земель из одной категории в другую в законодательный орган субъекта РФ
- принятие законодательным органом субъекта РФ распоряжения о переводе земель с/х назначения или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую
2. «Зелёный свет» для объектов агротуризма
Можно ли надеяться на какие-либо подвижки в расщирении агротуристического фермерства с меньшими бюрократическими барьерами? Да. Это злободневная задача с перспективой решения в самые краткие сроки. Ведь интерес к агротуризму растёт и в ближайшие годы будет только увеличиваться,
Правительственная комиссия по законопроектной деятельности уже поддержала инициативу группы депутотов Государственной думы об упрощённом переводе сельхозземель под объекты сельского туризма и поддержало эту идею. В итоге, упрощение порядка перевода земель с/х назначения под сельский туризм стало главной темой законопроекта № 1022048-8, который 10 марта 2026 года поучил одобрение правительственной комиссии с условием доработки:
- предусматривает возможность комплексного освоения земель с/х назначения – в целях:
- предоставление услуг сельского туризма на сельскохозяйственных землях, не относящихся к с/х угодьям
- стабильное развитие всех отраслей с/х производства – в первую очередь, предприятий малого/среднего бизнеса
- предполагает внесение изменений в законы:
Планируемый срок принятия нового закона – 1 сентября 2026.
3. Ключевые положения законопроекта
- Под упрощённый порядок перевода земель не попадают участки с/х назначения, которые относятся к с/х угодьям – пашни, сенокосы с высокой кадастровой стоимостью:
- с 1 марта 2026 года вступил в силу Федеральный закон №52-ФЗ, усложняющий порядок перевода сельхозугодий в иные категории
- Основной резерв для туристического освоения:
- уже действующие фермерские хозяйства
- участки, которые подходят под рекреационную деятельность:
- территории, заросшие кустарником, и овргаги
- земли с заброшенными постройками
- На земельных участках, не занятых с/х угодьями, предполагается разрешить строительство объектов рекреационной категории:
- туристических комплексов
- гостевых домов
- небольших гостиниц
- других строений, предназначенных для приёма туристов
4. Документации территориального планирования – основа перевода с/х участков под агротуризм
В официальном правительством отзыве на законопроект № 1022048-8 отмечено, что в целях строительства/реконструкции/эксплуатации ОКС (объектов капитального строительства), используемых правообладателями земельных участков для осуществления деятельности по оказанию услуг в сфере сельского туризма:
- предлагается упрощённое изменение целевого назначения с/х земель:
- на земли особо охраняемых территорий
- на земли объектов рекреационного назначения
- перевод с/х земель под агротуризм должен проводиться по согласованию документации с Минсельхозом – на основании:
- или документов территориального планирования
- или проектов планировки территории (ППТ)
- до утверждения документации территориального планирования (или ППТ) региональными/муниципальными властями она будет направляться в федеральное ведомство (Минсельхоз) – для проверки соответствия:
- проектов – целям развития сельского хозяйства
- планируемой инфраструктуры – требованиям, установленным правительством
- дальнейшее внесение изменений в документы территориального планирования (генеральный план, ПЗЗ, схемы планировочной организации территории) должно занимать не более 90 дней
5. Направления доработки законопроекта
Условием принятия закона на основе законопроекта № 1022048-8, как акцентировал Кабмин, станет решение ряда существенных задач – требуется:
- уточнить:
- виды объектов капстроительства, разрешённых к размещению в рамках агротуризма
- конкретные требования к объектам агротуризма
- устанавливать виды разрешённого использования земельных участков (ВРИ ЗУ) с применением документации по планировке территории
- для уже размещенных объектов сельского туризма – подчинение правилу о соответствии требованиям правительства:
- в течение 1 года после утверждения правительством требований к агротуристическим объектам собственники участков обязаны подготовить документацию по планировке территории
- предусмотреть дополнительные механизмы, исключающие нецелевое использование земли – злоупотребления при использовании земельных участков, переведённых в упрощённом порядке:
- не допускать ситуации, когда под видом гостевых домов недобросовестные владельцы участков будут пытаться размещать объекты иного назначения:
- склады
- логистические центры
- коттеджные поселки
- наряду с новыми методами полноценно применять уже действующую систему контроля – надзор за использованием участков может осуществляться в рамках:
- федерального/муниципального земельного надзора
- проверок, проводимых Россельхознадзором
- не допускать ситуации, когда под видом гостевых домов недобросовестные владельцы участков будут пытаться размещать объекты иного назначения:
- изучить вопрос в отношении сенокосов и пастбищ, которые имеют важное значение для агропроизводства:
- существует риск, что такие участки окажутся намеренно заброшенными, что спровоцирует дальнейшую возможность вывести их из с/х оборота
- необходимо предупредить манипуляции, которые могут возникнуть ещё на этапе утверждения документов территориального планирования на муниципальном уровне
- создать возможность обратного перевода земли в категорию с/х назначения, если в течение установленного срока объект:
- не будет построен
- не используется по утверждённому проекту.
- для решения задач строительства/реконструкции/эксплуатации ОКС, используемых для осуществления деятельности по оказанию услуг в сфере сельского туризма – уточнить/установить:
- критерии, по которым принимается решение о согласовании документации по планировке территории, подготовленной применительно:
- к землям с/х назначения, не относящимся к землям с/х угодий
- к земельным участкам в составе земель с/х назначения, не относящиися к землям с/х угодий
- основания для отказа в согласовании
- критерии, по которым принимается решение о согласовании документации по планировке территории, подготовленной применительно:
- снять требования к минимальным размерам участков:
- в части минимальных предельных размеров земельных участков, установленных законом – статьей 11.9 ЗК РФ
- при условии, что участки будут использоваться в целях, предусмотренных законопроектом (агротуризм)
6. Прогнозы по применению нового порядка перевода c/х земель под сельский туризм
Предполагается: что особенно заметный эффект проявится в регионах с высоким туристическим потенциалом, имеющих недостаточно развитую инфраструктуру, в которых могут создаваться не только небольшие гостевые дома, но и комплексные проекты:
- фермерские сыроварни/винодельни с дегустационными залами
- экологические маршруты с визит-центрами
- небольшие гостиницы при фермах
Для малых хозяйств агротуризм – дополнительный источник дохода и способ поддержать развитие с/х бизнеса.
Ддя туристов – расширение географии походов/поездок. Россия огромна и изумительно красива. А уголки фермерского гостеприимства и комфорта позволят каждому открыть для себя свою страну намного глубже.
Полезно знать
- Запрет на раздельную продажу земли и капитальных строений – с 2025 года – здесь
- Особенности купли/продажи недвижимости несовершеннолетних – здесь