Схема расположения земельного участка на КПТ – регламент подготовки и утверждения

Содержание

1. Задачи до подготовки схемы расположения ЗУ на кадастровом плане территории
2. СРЗУ – часть плана кадастрового квартала
3. Содержание СРЗУ
4. Обязательные сведения в СРЗУ
5. Регламент подготовки СРЗУ
6. Лица, обеспечивающие подготовку СРЗУ на КПТ
7. Требования к составлению СРЗУ
8. Порядок утверждения СРЗУ
9. Основания для отказа в утверждении СРЗУ
10. Применение СРЗУ  

 

1. Задачи до подготовки схемы расположения ЗУ на кадастровом плане территории

 

Для подачи заявления на получение без торгов публичного земельного участка (ЗУ), то есть находящегося в государственной или муниципальной собственности, сначала нужно провести «поисковые действия» – найти земельную территорию, из которой будет возможно выделить участок. Далее – решить задачу образования этого нового ЗУ: 

1. подготовить схему расположения будущего ЗУ на кадастровом плане территории (СРЗУ на КПТ)
   • представляет собой чертёж с изображением границ участка на таком плане (статья 11.10 ЗК РФ)
2. согласовать схему с муниципалитетом – получить решение об утверждении схемы

При подготовке схемы –  учесть те причины, которые могут послужить законным основанием для принятия властями отрицательного решения по представленной схеме:

• изложены в  статье 39.16 ЗК РФ
• перечислены ниже – в разделе настоящей статьи «Лснования ия для отказа в утверждении СРЗУ» 

 

2. СРЗУ – часть плана кадастрового квартала 

 

Схема расположения земельного участка (СРЗУ) на кадастровом плане территории (КПТ) – это план кадастрового квартала, сфокусированный на той его области, где по результатам проведённых геодезических измерений проектируется ЗУ из государственных/муниципальных участков или земель. 

Исходные сведения для подготовки СРЗУ – материалы кадастрового плана территории, в границах которой расположен проектируемый (образуемый) земельный участок. Они позволяют:

• зафиксировать местоположение образуемого участка на плане
• графически отобразить границы образуемого ЗУ с их привязкой на местности 
• определить размеры и площадь проектируемого земельного участка

При подготовке СРЗУ в обязательном порядке учитываются:

• утверждённые документы территориального планирования
• правила землепользования и застройки
• проекты планировки территории (ППТ)
• землеустроительная документация
• положения об особо охраняемой природной территории
• наличие зон с особыми условиями использования территорий
• положение о ЗУ общего пользования и установленных «красных линиях»
• местоположение:
  • границ земельных участков
  • зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства

 

3. Содержание СРЗУ

 

Содержание схемы расположения земельного участка/земельных участков на КПТ раскрыто в статье 11.10 ЗК РФ. Сформулировать кратко её положения можно так:

• СРЗУ представляет собой изображение границ образуемого ЗУ или образуемых земельных участков на КПТ
• в СРЗУ указываются:
  • проектная площадь каждого образуемого ЗУ
  • кадастровый номер ЗУ
  • условные номера – в случае, если предусматривается образование двух и более участков
• при подготовке СРЗУ учитываются:
  • требования федерального законодательства в области территориального планирования, градостроительства и использования территорий
  • потенциал развития территорий
  • существующие природные факторы
  • особенности сложившегося землеустройства и застройки
  • действующие проекты планировки территории
• СРЗУ готовится в электронной форме
• возможна подготовка схемы на бумажном носителе – для случая, когда подготовку СРЗУ на КПТ обеспечивает гражданин в целях образования ЗУ для его получения без проведения торгов – гражданин имеет право выбора формы схемы ЗУ по своему усмотрению 
  • или в виде электронного документа
  • или в виде документа на бумажном носителе
• СРЗУ подлежит утверждению (в соответствии с принадлежностью ЗУ):
  • или органом государственной власти
  • или органом местного самоуправления

 

4. Обязательные сведения в СРЗУ 
 

Основные материалы для составления СРЗУ на КПТ извлекаются из сведений госкадастра для территории кадастрового квартала, внутри которого находится проектируемый ЗУ.

СРЗУ может составляться на один ЗУ или на несколько участков.

СРЗУ содержит информацию и материалы:

• проектируемая площадь каждого образуемого ЗУ
• координаты характерных (наиболее важных) точек границ каждого формируемого участка в системе координат, принятой для ведения ГКН
• отображение границ (с  использованием условных обозначений и указанием кадастровых номеров существующих участков и кадастрового квартала) – в СРЗУ на бумажном носителе:
  • образуемого/образуемых ЗУ
  • учтённых ЗУ
  • исходных земельных участков
• схематичное изображение:
  • границ территорий общего пользования
  • красных линий
  • местоположения объектов естественного или искусственного происхождения, облегчающих ориентирование на местности (в СРЗУ на бумажном носителе):
    1. реки
    2. овраги
    3. автомобильные и железные дороги
    4. ЛЭП и иные сооружения
    5. здания, объекты незавершённого строительства
    6. условные номера каждого из образуемых участков при составлении СРЗУ на 2 и более участков
• сведения об органе, утверждающем схему
• сведения о документе об утверждении СРЗУ

Примеры схем расположения ЗУ на КПТ – в «подвале» статьи.

 

5. Регламент подготовки СРЗУ 
 

Порядок подготовки СРЗУ изложен в пунктах 2 – 11 статьи 11.10 ЗК РФ.

Схему земельного надела на КПТ могут готовить:

• публичные органы власти
• физические лица или организации, интересы которых затрагивает данный участок

 

6. Лица, обеспечивающие подготовку СРЗУ на КПТ

 

Гражданин

При предоставлении ЗУ без проведения торгов. Подготовка схемы может осуществляться по выбору гражданина:

• или в форме электронного документа
• или в форме документа на бумажном носителе

Гражданин и юридическое лицо

При образовании ЗУ для его предоставления без проведения торгов:

• для проведения аукциона по продаже ЗУ
• при проведении аукциона на право заключения договора аренды ЗУ

Исключение – случаи образования ЗУ из земель/земельных участков, расположенных:

1. на территории городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя
2. в границах населённых пунктов

Гражданин и юридическое лицо

При образования ЗУ путем раздела земельного участка, находящегося в государственной/муниципальной собственности, предоставленного гражданину или юридическому лицу:

• на праве аренды
• на праве безвозмездного пользования

Юридическое лицо

При образовании ЗУ путём раздела земельного участка, находящегося в государственной/муниципальной собственности и предоставленного юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования

Собственники ЗУ, предназначенных для ведения ЛПХ, огородничества, садоводства, ИЖС

При образовании ЗУ путём перераспределения участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения:

• ЛПХ
• огородничества
• садоводства
• ИЖС

и земель/участков, находящихся в государственной/муниципальной собственности

Приобретатель ЗУ, изъятого для государственных или муниципальных нужд

При образовании ЗУ для последующего изъятия для государственных/муниципальных нужд может быть обеспечена лицом, в пользу которого изымается земельный участок

Орган государственной власти или орган местного самоуправления

А) При реализации участка путём аукциона:

• орган, осуществляющий выдел земли, направляет в Росреестр электронную схему:
  • необходимо для того, чтобы до момента регистрации права на ЗУ на месте его расположения не произошло образование другого участка
• заявитель несёт все расходы, связанные с изготовлением и получением СРЗУ.

Б) При предоставлении органам власти ЗУ, находящихся в государственной/муниципальной собственности в соответствии со статьёй 39.2, статьями 9 – 11 ЗК РФ:

• статья 9
  • представлено описание полномочий Российской Федерации, отражённых далее в статьях 10 – 11 ЗК РФ, касающихся в том числе вопроса предоставления ЗУ органам власти
• статья 10
  • резервирование и изъятие земельных участков для нужд субъектов РФ
  • разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов РФ
• статья 10.1
  • перераспределение полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта РФ
• статья 11
  • резервирование земель для муниципальных нужд
  • изъятие земельных участков для муниципальных нужд
  • установление ПЗЗ территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований
  • разработка и реализация местных программ использования и охраны земель

 

7. Требования к составлению СРЗУ
 

СРЗУ – один из главных документов для получения прав на землю. Схема готовится по установленным правилам. 

Разрешена подготовка СРЗУ на бумажном носителе – для случая, когда претендент на получение ЗУ без торгов выбирает бумажную форму. При этом выбор электронного формата для него не исключается.  

Для обоих вариантов формы СРЗУ используются специальные технологические и программные средства, которые устанавливаются на персональный компьютер:

С помощью программных средств:

• вычисляется площадь образуемого ЗУ:
  • допустимое превышение площади, полученной при проведении кадастровых работ,  над проектной площадью – не более чем 10%
• составляется список координат характерных точек границ каждого образуемого ЗУ
• вычерчиваются границы ЗУ

На видео – пример подготовки схемы расположения ЗУ на КПТ с помощью плагина Румб.NET. На 1 этапе подготовлен чертёж СРЗУ на КПТ. На 2 этапе создан XML-документ:

 

 

 

8. Порядок утверждения СРЗУ

 

Созданная в электронной форме СРЗУ направляется для рассмотрения и принятия решения о её утверждении (в зависимости от принадлежности участка):

1. или в исполнительный орган государственной власти
2. или в орган местного самоуправления

Срок рассмотрения предоставленной СРЗУ – 1 месяц. По его истечении придёт ответ:

1. с решением об утверждении схемы
2. с отказом в утверждении СРЗУ 

В решении об утверждении СРЗУ в отношении каждого из земельных участков, подлежащих образованию, указываются (пункт 14 статья 11.10 ЗК РФ):

• площадь ЗУ, образуемого в соответствии со схемой
• адрес ЗУ
• описание местоположения ЗУ – при отсутствии адреса
• кадастровый номер участка
• кадастровые номера земельных участков, из которых, в соответствии со схемой, предусмотрено образование ЗУ – в случае образования ЗУ из участка, сведения о котором внесены в ЕГРН
• территориальная зона, в границах которой образуется ЗУ
• вид разрешённого использования образуемого ЗУ – в случаях:
  • на образуемый ЗУ действие градостроительного регламента не распространяется
  • для образуемого ЗУ градостроительный регламент не устанавливается
• категория земель, к которой относится образуемый ЗУ

Образование ЗУ по утверждённой СРЗУ происходит также в случае, когда границы ЗУ, образуемого по утверждённой СРЗУ, пересекаются с границами участка/участков, образуемых:

• в соответствии с проектом межевания территории, утверждённым после дня утверждения СРЗУ
• до истечения срока действия решения об утверждении СРЗУ  

В решении об утверждении СРЗУ делаются акценты на права гражданина, подавшего заявление на проведение кадастрового госучёта образуемого ЗУ, и на регистрацию права собственности публичных органов власти на образуемый ЗУ:

1. на право гражданина или юридического лица, обратившихся с заявлением об утверждении СРЗУ:
   • на обращение без доверенности с заявлением о государственном кадастровом учёте образуемого ЗУ
   • на обращение без доверенности с заявлением о государственной регистрации образуемого ЗУ
2. о государственной регистрации права собственности на образуемый ЗУ:
   • Российской Федерации
   • субъекта РФ
   • муниципалитета

Указанные акценты детализируют тот факт, что до регистрации ЗУ гражданин не является правообладателем/собственником образуемого участка. 

Орган власти в течение 5 дней должен отправить решение об утверждении СРЗУ и саму схему в Росреестр. При этом СРЗУ, подготовленная в виде электронного документа, заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица органа власти, утвердившего такую схему.

Результат направления решения и СРЗУ:

• постановка участка на кадастровый учёт
• возникновение права собственности/аренды/пользования на ЗУ в рамках его утверждённых границ

После этого новоявленный правообладатель/собственник ЗУ может запросить выписку из ЕГРН.

Сведения, содержащиеся в решении и схеме, подлежат отображению на кадастровых картах, предназначенных для использования неограниченным кругом лиц (пункт 20 статьи 11.10 ЗК РФ)

Срок действия решения об утверждении СРЗУ – 2 года.

 

9. Основания для отказа в утверждении СРЗУ

 

Аргументы для отклонения подготовленной СРЗУ при её анализе и для принятия властями отрицательного решения изложены в пункте 16 статьи 11.10 ЗК РФ:

• несоответствие СРЗУ требованиям, установленным в соответствии с пунктом 12 статьи 11.10 ЗК РФ: 
  • форме
  • формату
  • требованиям к подготовке
• полное или частичное совпадение местоположения ЗУ, образование которого предусмотрено СРЗУ, с местоположением ЗУ, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении СРЗУ, срок действия которого не истёк
• разработка СРЗУ выполнена с нарушением требований к образуемым ЗУ – несоответствие СРЗУ:
  • утверждённому проекту планировки территории
  • землеустроительной документации
  • положению об особо охраняемой природной территории
• ЗУ расположен в границах территории с утверждённым проектом межевания территории
• разработка СРЗУ проведена с нарушением требований к образуемым ЗУ, предусмотренных статьей 11.9 ЗК РФ:
  • по предельным (максимальным и минимальным) размерам ЗУ, установленным градостроительными регламентами
  • по предельным (максимальным и минимальным) размерам ЗУ, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется
  • по предельным (максимальным и минимальным) размерам ЗУ, в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются
  • границы образуемых ЗУ пересекают границы муниципальных образований и (или) границы населённых пунктов 
  • образование ЗУ приводит к невозможности разрешённого использования расположенных на таких ЗУ объектов недвижимости
  • нарушение запрета на раздел, перераспределение или выдел земельных участков,  при сохранении в отношении образуемых ЗУ установленного обременения/ограничения, не позволяющего использовать указанные ЗУ в соответствии с разрешённым использованием
  • образование ЗУ приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости, к другим недостаткам, препятствующим рациональному использованию и охране земель, а также нарушает требования, установленные ЗК РФ и другими федеральными законами
  • нарушение запрета на образование ЗУ, границы которого пересекают границы:
    1. территориальных зон
    2. лесничеств
    3. лесопарков

Отказ в утверждении СРЗУ и, соответственно, в предоставлении ЗУ произойдёт при выявлении хотя одного из указанных случаев. 

 

10. Применение СРЗУ 

 
Задачи с применением СРЗУ (пункты 4 – 8 статьи 11.10 ЗК РФ):

1. продажа ЗУ, не имевшего:
   • или кадастрового номера
   • или номера по проекту межевания территории 
2. образовании новых ЗУ
3. изменение границ уже существующих публичных участков, расположенных на землях, находящихся в государственной/муниципальной собственности
4. образование нового ЗУ из публичных земель для предоставления физическому или юридическому лицу без торгов
5. образование ЗУ из публичных земель:
   • для продажи 
   • для предоставление в аренду через торги (аукцион)
6. образование нового ЗУ путём раздела существующего публичного участка для предоставления на праве бессрочного пользования 
7. выдел участка для последующего его изъятия в пользу государства или муниципалитета для государственных/муниципальных нужд
8. перераспределение участков, находящихся в собственности физических лиц и предназначенных:
   • для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
   • для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
   • для ведения садоводства
   • для ведения огородничества
9. подготовка межевого плана для постановки ЗУ на кадастровый учёт и получения кадастрового номера участка
10. подготовка материалов:
    • для получения разрешения на строительство
    • для снятия обременения, установленного после срока начала строительства здания
    • для разбирательства споров по границам ЗУ

Во всех остальных случаях образование ЗУ выполняется на основании утверждённого проекта планировки и межевания территории.

Схема расположения земельного надела на плане кадастра – основание для преобразования участка из государственной/муниципальной собственности в частную (при условии, что отсутствует проект межевания).

Любой образуемый участок без СРЗУ нельзя поставить на кадастровый учёт в качестве объекта недвижимости. Если земля не будет учтена в государственном кадастре, собственник не сможет использовать свой надел по назначению и распоряжаться им.

 

Полезно знать

 

• Надстройка этажей здания – вид реконструкции. Алгоритм подготовки документации для возведения надстройки – здесь
• Возможность перевода (трансформации) с/х угодий из одного вида в другой вид угодий – здесь 
• Как садовый дом перевести в жилую недвижимость – читать здесь
• О пользе применения СПОЗУ при подготовке к строительству индивидуального жилого дома можно ознакомится здесь
• Порядок передачи сетей СНТ в сетевую организацию – здесь
• Подключение к электросетям в СНТ и ОНТ по новым эффективным правилам – с 20 октября 2021 года – здесь
• Строительство частного дома в охранной зоне ЛЭП – только при решении о согласовании с сетевой организацией – здесь
• О требованиях к строительству жилых домов и других ОКС в приаэродромной территории (ПАТ) с 1 июля 2021 года – здесь
• Сельский туризм: новое эффективное направление фермерства – 2022 – читать здесь
• О торговле непосредственно на фермерском участке – читать здесь
• Новый закон о строительстве жилых домов на сельхозземле – с 1 марта 2022 года – здесь
• Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь
• С положениями «гаражной амнистии» 2021 – 2026 можно ознакомиться здесь
• Законопроект о продлении «дачной амнистии» до 1 марта 2031 года – здесь