ПЗЗ Санкт-Петербурга 2025–2050 уже в действии. Обзор новшеств
Содержание
- Новые ПЗЗ СПб уже всесильны
- Характеристика приложений (разделов) ПЗЗ
- Установленные территориальные зоны и подзоны
- Разительное преображение ПЗЗ. Обзор ряда положений
- 4.1. Сформированные новые территориальные зоны
- 4.2. Запрет на возведение жилья/гостиниц/апартаментов в отдельных общественно-деловых зонах
- 4.3. Ограничения в применении УРВИ
- 4.4. Изменения в территориальных зонах производственного назначения
- 4.5. Привязка КИТ к наличию утверждённой документации по планировке территории (ППТ)
- 4.6. Акцент на сохранение исторического облика Санкт-Петербурга
- Прогнозы градостроительного развития Санкт-Петербурга
1. Новые ПЗЗ СПб уже всесильны
19 декабря 2025 на официальном портале КГА СПб было опубликовано постановление правительства Санкт-Петербурга № 1008 от 19.12.2025, сутью которого стало следующее:
- утверждение изменений в прежде действующее постановление от 21.06.2016 № 524 21.06.2016, на основе которого работали старые правила и застройки Северной столицы
- синхронизация обновлённых ПЗЗ с Генпланом Петербурга и федеральным законодательством.
- установление срока вступления в силу новых ПЗЗ СПб – на следующий день после официального опубликования постановления № 1008 (то есть с 20 декабря 2025)
- введение отсрочки применения ПЗЗ до 01.07.2026 для следующих случаев (с изложением условий):
- документация по планировке территории (ППТ), подготовленная и согласованная на базе старых ПЗЗ, может подлежать утверждению без приведения такой документации в соответствие с нормами новых ПЗЗ
- проектная документация, получившая положительное заключение государственной экспертизы до вступления в силу новых ПЗЗ, переделке не подлежит
- до 01.07.2026 застройщик может обратиться за получением РНС (разрешения на строительство)
2. Характеристика приложений (разделов) ПЗЗ
ПЗЗ состоят из текстовых файлов и картографических материалов. По последним удобно знакомиться с особенностями каждой конкретной территории и ограничениями, действующими в них.
Материалы новых ПЗЗ, на основе которых мегаполис будет осуществлять градостроительную деятельность минимум до 2050 года, сгруппированы в 8 крупных разделов (приложений):
1. Приложение 1
Общая часть Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга – здесь
В этом разделе ПЗЗ, в частности:
- содержатся сведения об установленных порядках:
- проведения публичных слушаний
- по вопросам землепользования и застройки в Санкт-Петербурге
- о регулировании иных вопросов
- применения Правил и внесения с них изменений
- изменения видов разрешённого использования земельных участков, ОКС:
- в соответствии с градостроительными
регламентами - при условии соблюдения технических регламентов
- в соответствии с градостроительными
- подготовки документации по планировке территории в Санкт-Петербурге
- отклонения строительства/реконструкции объектов от предельных параметров
- проведения публичных слушаний
- делается акцент на том, что действие градостроительных регламентов распространяется на земельные участки и ОКС в границах территориальных зон, установленных для территории Санкт-Петербурга
- уточняется роль градостроительных регламентов, которые определяют порядок использования земельных участков и ОКС для различных ситуаций с их локацией:
- в границах объединённых зон охраны ОКН, расположенных на территории Санкт-Петербурга – с соблюдением режимов использования земель, установленных в данных зонах
- в границах охраняемой природной территории – в соответствии с законодательством об ООПТ (особо охраняемых природных территориях)
- в границах особых экономических зон – в соответствии с распоряжениями органов управления особыми экономическими зонами и действующим законодательством
- для земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых они не устанавливаются (пунеты 4 и 6 статьи 36 Гр РФ) – в соответствии:
- с видом разрешённого использования, установленным уполномоченными исполнительными органами государственной власти
- с федеральными законами
- указывается, что для зарегистрированных или поставленных на кадастровый учёт индивидуальных жилых домов и жилых дачных домов, образованных до 30.06.2016, не требуется приведение в соответствие с предельными размерами участков, установленными новыми градостроительными регламентами, если эти объекты ИЖС были расположены в прежних территориальных зонах:
- Т1Ж1
- Т1Ж2-1
- Т1Ж2-2
- Т2Ж1
- ТС1
- ТР3-2
- рассматриваются многие другие темы
2. Графические приложения карты градостроительного зонирования Санкт-Петербурга
Приложение 2
Границы территориальных зон/подзон
- материалы приложения здесь
- карты выполнены в масштабе 1:10 000
- в материалах также отображаются границы территорий, в пределах которых предусматривается осуществление комплексного развития территории (КРТ)
Карта границ территориальных зон/подзон – общая. Она позволяет выяснить:
- какой функционал имеет конкретная территория
- где именно предусматривается осуществление комплексного развития территории (КРТ)
Приложение 3
Границы действия предельных параметров разрешённого строительства/реконструкции ОКС в части максимальной высоты зданий/строений/сооружений:
- материалы приложения здесь
- карты выполнены в масштабе 1:10 000
- в материалах не указывается максимальнпя высота зданий,/строений/сооружений в границах объединённых зон охраны ОКН, расположенных:
- на территории Санкт-Петербурга
- на территории исторического поселения федерального значения город Санкт-Петербург
В картах высотного регламента указаны:
- максимально разрешённая высота зданий/строений/сооружений
- максимально возможное отклонение от максимально разрешённой высоты (требует отдельного разрешения властей)
Развитие приаэродромных территорий (ПАТ), утвержденные, к примеру, для 2 крупных авиаузлов:
- аэропорт Пулково
- Пушкинский аэродром
предусматривает значительные ограничения в режимах использования территории – в первую очередь в высотном зонировании.
Высотный регламент в центре города (в границах охранных зон исторического Петербурга) устанавливает Закон Санкт-Петербурга об ОКН № 820-7.
Приложение 4
Границы ЗОУИТ (зон с особыми условиями использования территорий) и иных зон, установленных в соответствии с законодательством РФ.
- материалы приложения здесь
- карты выполнены в масштабе 1:10 000
- в материалах не отображаются границы объединённых зон охраны ОКН, расположенных на территории Санкт-Петербурга
Здесь можно ознакомиться с границами охранных зон:
- объектов энергетики
- трубопроводов
- объектов связи
а также посмотреть границы:
- санитарно-защитных зон
- зон затоплений
- охранных зон водных объектов
- зон охраняемых природных территорий
- защитных зон памятников
- приаэродромных территорий
- др.
Приложение 5
Утверждённые границы (здесь):
- объединённых зон охраны ОКН расположенных на территории Санкт-Петербурга
- территорий ОКН, включённых в единый государственный реестр ОКН (памятников истории и культуры) народов РФ и расположенных в границах объединённых зон охраны ОКН
Карты выполнены в масштабе 1:5 000. Для их подготовки были сспользованы сведения из Закона Санкт-Петербурга № 820-7:
- с материалами закона млэно ознакомиться здесь
- закон № 820-7 – пятый по счёту в списке представленных законов
Приложение 6
Утверждённые границы (здесь):
- территории исторического поселения федерального значения город Санкт-Петербург
- средовых зон
- территорий особых экономических зон
- особо охраняемых природных территорий (ООПТ)
- иных зон, в границах которых федеральным законодательством и Законами Санкт-Петербурга установлены ограничения использования земельных участков и ОКС в части максимальной высоты зданий/строений/сооружений
Карты выполнены в масштабе 1:5 000.
Приложение 7
Градостроительные регламенты для территориальных зон – с локацией (здесь):
- вне границ объединённых зон охраны ОКН
- вне границ территории исторического наследия федерального значения
- вне границ территорий достопримечательных мест
- в границах объединённых зон охраны ОКН
- в границах территории исторического наследия федерального значения
- в границах территорий достопримечательных мест
Материалы градостроительных регламентов содержат:
- информацию об основных и условно разрешенных видах строительства для каждой зоны
- формулы расчёта:
- максимальной общей площади застройки
- площади минимального озеленения
- площади/количество парковочных мест
- максимального процента застройки участка
- предельные параметры разрешённого строительства/реконструкции капитальгых объектов
- многие другие сведения
Приложение 8
Графическое описание местоположения границ территориальных зон.
Материалы нужно смотреть на портале КГА СПб по ссылке, указанной выше:
- включают 61 папку (107.2 МБ) с файлами, содержащими тысячи листов описания/координат местоположения границ территориальных зон
- при клике на название этого раздела ПЗЗ всё содержимое немедленно скачивается на компьютер/мессенджер
3. Установленные территориальные зоны и подзоны
Новыми действующими ПЗЗ территория Петербурга разделена на 40 градостроительных зон и 9 подзон:
- TЖ1-1 – зона застройки:
- индивидуальными жилыми домами
- домами блокированной застройки
- ТЖ 1-2 – зона застройки индивидуальными жилыми домами
- ТЖ2 – зона застройки малоэтажными многоквартирными домами
- ТЖ3 – зона застройки среднеэтажными многоквартирными домами
- ТЖ4 – зона застройки многоэтажными многоквартирными домами
- ТСМ – зона смешанной и общественно-деловой застройки
- ТД1-1 – многофункциональная зона общественно-деловой и жилой застройки
- ТД1-2 – многофункциональная зона общественно-деловой застройки
- ТД2-1 – зона специализированной общественно-деловой застройки
- ТД2-2 – зона общественно-деловой застройки - существующих рынков
- ТД3 – зона общественно-деловой застройки
- ТД3_1 – подзона общественно-деловой застройки с размещением объектов не выше V класса опасности
- ТДЗ_2 – подзона общественно-деловой застройки с размещением объектов не выше IV класса опасности
- ТД4 – общественно-деловая зона уникальных объектов высотной застройки
- ТД5 – общественно-деловая зона круглогодичных морских курортов
- ТП1 – зона размещения комплексов объектов производственного назначения
- TП2 – многофункциональная зона объектов:
- производственного назначения
- общественно-деловой застройки
- ТПЗ – многофункциональная зона на территориях с ограниченной транспортной доступностью с возможностью размещения объектов:
- производственного назначения
- общественно-деловой застройки
- ТП3_1 – многофункциональная подзона на территориях с ограниченной транспортной доступностью с возможностью размещения объектов:
- производственного назначения не выше IV класса опасности
- общественно-деловой застройки
- ТП3_2 – многофункциональная подзона на территориях с ограниченной транспортной доступностью с возможностью размещения объектов:
- производственного назначения не выше II класса
- общественно-деловой застройки
- ТИ1 – многофункциональная зона объектов:
- инженерной инфраструктуры
- транспортной инфраструктуры
- производственного назначения
- ТИ2 – зона объектов инженерной инфраструктуры, объектов по обращению с отходами производства и потребления
- ТИ2_1 – подзона инженерной инфраструктуры, объектов по обращению с отходами производства и потребления не выше II класса опасности
- ТИ2_2 – подзона объектов инженерной инфраструктуры, объектов по обращению с отходами производства и потребления І класса опасности
- ТТИ1 – зона объектов автомобильного и городского пассажирского транспорта
- ТТИ2 – зона объектов воздушного транспорта
- ТТИЗ – зона объектов ж/д транспорта
- ТТИ4 – зона объектов водного транспорта
- ТТИ4_1 – подзона объектов водного транспорта не выше III класса опасности
- ТТИ4_2 – подзона объектов водного транспорта, расположенных в районах морского порта, не выше ІІ класса опасности
- ТТИ4_3 – подзона специализированных объектов водного транспорта
- ТТИУ – зона автомобильных дорог и улично-дорожной сети:
- скоростных дорог
- магистральных улиц общегородского значения
- магистральных улиц районного значения
- ТСО – зона садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ
- C1 – зона с/х использования
- ТС2 – зона производственных объектов с/х назначения
- ТС3 – зона объектов, связанных с с/х производством:
- научно-исследовательских
- учебных
- иных
- ТР1-1 – зона отдыха (пляжей)
- ТР1-2 – зона отдыха – объектов физической культуры и спорта
- ТР1-3 – зона отдыха – объектов отдыха и туризма
- ТР1-4 – зона отдыха – объектов отдыха с включением объектов индивидуального жилищного строительства
- ТР1-5 – зона отдыха – объектов санаторной деятельности
- ТP2-1 – зона рекреационного назначения – городских лесов
- ТP2-2 – зона рекреационного назначения:
- озеленённых территорий общего назначения
- озеленённых рекреационно-ландшафтных территорий
- объектов обслуживания зоны
- ТP2-3 – зона рекреационного назначения
- дворцово-парковых комплексов
- исторических парков
- мемориальных парков
- ТР3 – рекреационная зона тематических парков:
- зоопарков
- ботанических садов
- тематическиз парков
- парков иных видов
- ТСП1 – зона специального назначения (кладбищ)
- ТСП2 – зона специального назначения – объектов размещения отходов
- ТСП3 – зона специального назначения – озеленённых территорий специального назначения
- ТРТ – зона режимных территорий и объектов, необходимых для обслуживания зоны
4. Разительное преображение ПЗЗ. Обзор ряда положений
Главные задачи ПЗЗ не изменились (и не могли измениться в силу требований законодательства – статья 30 ГрК РФ) – для каждой из территориальных зон установлены градостротиельные регламенты:
- виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства (ОКС):
- основные виды разрешённого использования
- условно разрешённые виды использования
- вспомогательные виды разрешённого использования
- предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков
- предельные параметры разрешённого строительства/реконструкции капитальных объектов
- ограничения использования земельных участков и ОКС, установленные в соответствии с законодательством России
- в случае, если в территориальной зоне предусмотрено осуществление КРТ (комплексное развитие территории), то в регламенте указываются:
- расчётные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной/транспортной/социальной инфраструктур
- расчётные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности для населения объектов коммунальной/транспортной/социальной инфраструктур
В сравнении с предыдущими ПЗЗ, которые добросовестно отработали отпущенный им срок, материалы новых Правил землепользования и застройки СПб поражают своей внушительностью – являются:
- чрезвычайно содержательными
- максимально обоснованными
- очень объёмными – состоят из 18 631 листов
Причины возросшей весомости самого значимого «градостроительного смотрителя Петербурга» – значимые изменения в контенте ПЗЗ, которые самым непосредственным образом влияют на планировку и развитие городских территорий:
- увеличение числа территориальных зон и подзон, обоснованное сложившейся необходимостью
- большая вариативность объектов по функциональному назначению и возможности для развития в каждой территориальной зоне/подзоне
- скрупулёзная детализация градостроительных регламентов, которые, как представляется по итогам их анализа, прописали порядок строительства/реконструкции капитальных объектов практически для всех возможных ситуаций градостроительства в Петербурге
- текстовый материал каждого градостроительного регламента – «талмуд» подробных разъяснений для десятков разных случаев на десятках листов, описывающих
- требования, ограничения, запреты в использовании земли,
- отступы от границ участка при строительстве
- допускаемую площадь застройки участков и площади их озеленения
- допустимую высотность зданий/строений/сооружений
- порядок оформления разрешения на отступление от предельных параметров разрешённого строительства (при необходимости)
- порядок изменения ВРИ ЗУ или территориальной зоны участка
- условия застройки наделов при их расположении в охранных зонах ОКН, в ЗОУИТ, на ООПТ, на приаэродромных территориях (ПАТ)
- когда и как нужно согласовывать архитектурно-градостроительный облик объекта строительства
- как регламентируется максимальная площадь встроенно-пристроенных помещений
- многие другие пояснения
- изменение показателей застройки участков в жилых зонах:
- показателя плотности жилой застройки – в сторону снижения коэффициента использования территории (КИТ)
- показателя озеленения территорий – в сторону увеличения площади зелёных зон
- нормы количества машиномест
Обновлённые ПЗЗ очень необычные. К ним придётся ещё привыкнуть. Они стали смелым шагом в будущее Петербурга – к современному управлению городской средой, к созданию комфорта для петербуржцев. Новые правила основаны на реальных запросах города и его жителей, а не на устаревших бюрократических догмах.
4.1. Сформированные новые территориальные зоны
- «веер» рекреационных зон 3 видов сгруппирован по 3 блокам:
- 5 зон отдыха, одна из которых – отдельная зона для пляжей
- 3 зоны рекреационного назначения – в их составе:
- зона объектов физической культуры и спорта
- зона санаторной деятельности
- зона объектов отдыха и туризма, объектов отдыха и туризма с включением ИЖС (в части уже существующих земельных участков и домов)
- 1 зона, предусматривающая размещение ботанических садов, зоопарков, тематических парков:
- к примеру, участок в Юнтолово площадью более 90 га между Камышовой, Планерной улицами и Шуваловским пр., предназначенный под вторую площадку Ленинградского зоопарка, включён в территорию тематического парка (при этом существующий зоопарк будет сохранён) – данный объект реализкется по федеральной программе
- юнтоловская площадка более всего подходит для размещения крупного зверинца – новая территория будет оформлена как классический зоопарк с просторными вольерами, имитирующими природные ландшафты (саванну, южноамериканские степи и т.д.)
- появились расширенные производственные зоны
- предусмотрена возможность размещения объектов производственного значения на территориях для жилой застройки
- такие объекты должны быть исключительно light industry без санитарных зон – технопарки, индустриальные парки
- иными словами, сочетание объектов жилого и производственного назначения возможно только в том случае, если производственные объекты не будут оказывать негативное влияние на жилую застройку
- образованы зоны смешанной и общественно-деловой застройки:
- совмещает жилую и общественно-деловую застройку с определённым процентным соотношением функционального назначения территории
- в таких зонах, например, могут быть размещены смешанные общественно-транспортные зоны (к примеру, в общественно-транспортных узлах) – то есть дополнительно к объектам/сооружениям транспорта градостроительный регламент допускает размещение гостиниц, коммерческих объектов (предприятий торговли, общественного питания), остановочных пунктов городского транспорта, гаражей, стоянок
- другой пример смешанной зоны – производственно-жилая зона, когда в кварталах жилой застройки градостроительным регламентом допускается размещение малых предприятий, объектов банковской/страховой деятельности, делового и общественного управления, социального и коммунально-бытового назначения, объектов образования/просвещения, АЗС, гаражи, автостоянки и др.
- кроме зоны зона для зоопарков, ботанических садов и тематических парков, сформированы ещё 2 зоны для объектов, которые также реализуются по федеральным программам:
- общественно-деловая зона уникальных объектов высотной застройки – в её границы включён квартал у «Лахта Центра», где планируется дополнительно возвести 2 небоскрёба (в соответствии с генеральным планом и ранее принятыми градостроительными решениями)
- общественно-деловая зона круглогодичных морских курортов для туристического кластера «Санкт-Петербург Марина» в Горской
- выделены самостоятельные зоны транспортной и инженерной инфраструктуры для реализации крупных транспортных проектов – к примеру:
- отдельная зона для Широтной магистрали скоростного движения (ШМСД)
- зона автомобильных дорог и улично-дорожной сети, включая скоростные дороги
4.2. Запрет на возведение жилья/гостиниц/апартаментов в специальной деловой зоне
В созданной новой специализированной деловой зоне для размещения объектов связанных с ведением бизнеса, культурными событиями, общественной жизни:
- объектов культуры
- объектов торговли
- иных объектов
запрещено строительство жилья/гостиниц. Практиковавшийся ранее среди застройщиков сценарий трансформации коммерческих объектов в жилые проекты полностью искоренён. Использование таких территорий будет только профильным.
Цели введения запрета на жилое строительство в данной зоне:
- сохранение баланса между жилыми и рабочими пространствами
- снижение маятниковой миграции населения
- повышение обеспеченности граждан местами приложения труда в шаговой доступности от дома – это удобная возможность для горожан, проживающих в разных районах Петербурга, найти рабочие места
С другой стороны, новые ПЗЗ обеспечили возможность размещать предприятия для проведения научных исследований в жилых и общественно-деловых зонах. Предполагается, что данное градостроительное новшество расширит промышленный потенциал Петербурга..
4.3. Ограничения в применении УРВИ
Теперь в уже активных ПЗЗ есть изменения, которые связаны с услово разрещёнными видами использования:
- в прежней редакции правил действовало положение:
- в случае, если вид разрешенного использования относится к условно разрешённым (УРВИ), то его можно было применять для использования не более 50% площади участка
- в новой редакции ПЗЗ правило 50% при применении УРВИ распространяется только на такие объекты, как жилая застройка и гостиницы – с сохранением права властей на принятия решения о возможности размещения таких объектов в принципе:
- связано с необходимостью обеспечения территории для строительства объектов социального, делового, культурного назначения
- установлен порядок использования оставшихся 50% для гостиниц и жилых домов. – без размещения гостиниц или жилья на второй части территории, если выдано разрешение на строительство жилья или гостиниц на первой
4.4. Изменения в территориальных зонах производственного назначения
Все 4 действующие вида производственных зон объединены, а многофункциональные зоны. Они упорядочены с учетом только 2 критериев:
- транспортная доступность
- класс опасности объектов
Производственные зоны укрупнены. Предусмотрено отраслевое распределение объектов – фармацевтика, тяжелая промышленность и т.д. Действует принцип скорости и эффективности размещения всех видов производства по территории города:
- с сохранением производственных зон
- с широкими возможностями для использования производственных зон под любые виды промышленности
- хранение и переработка с/х продукции
- хранение автотранспорта
- проведение научных исследований
- автомобильные мойки
- ремонт автомобилей
- производственная деятельность
- складские площадки
- т.д,
Выделены 3 производственные зоны, различающиеся 3 параметрами:
- транспортная доступность
- класс опасности объектов
- возможность размещения объектов общественно-деловой застройки:
- общежития
- магазины
- общественное питание
- десятки других задач
Новые градостроительные нормы, действующие в зонах производственного назначения, способны помочь предприятиям оперативно перепрофилироваться. Такая возможность в сложных экономических условиях современного периода в нередких случаях становится крайне необходимой.
4.5. Привязка КИТ к наличию утверждённой документации по планировке территории (ППТ)
Коэффициент использования территории (КИТ) – регулятор плотности жилой застройки:
- представляет собой дробное отношение – суммарной площади построек на участке (всех зданий и сооружений) к площади участка
- показывает, сколько квадратных метров жилья можно построить на участке определённой площади
В новых правилах базовый размер КИТ понижен до уровня 1.4 (вместо прежнего 1.7) в целях стимулирования инвесторов/застройщиков к благоустройству застраиваемой территории. Во главе угла – обеспечение нового жилья необходимыми:
- социальными объектами:
- школами
- детсадами
- поликлиниками
- зелёными зонами
- нормируемыми элементами благоустройства (озеленение, парковки, подземный гараж, площадки)
КИТ подвергся дифференцированию – с учётом ряда факторов:
- площадь проекта
- близость охранных зон
- минимальная площадь зелёных насаждений общего пользования (ЗНОП) на 1 чел.
КИТ становится действенным инструментом системного планирования развития жилой и деловой застройки Петербурга. Точечное снижение плотности, корректировка высотности, смягчение требований к озеленению полностью исключены.
Ориентир, заданный новыми ПЗЗ – утверждённая документация по планировке территории:
- КИТ = 1.4 (остаётся на базовом уровне) – при отсутствии разработанного ППТ:
- такая ситуация приведёт к снижению ТЭП (технико-экономических показателей) проекта
- соответственно, меняется (возрастает) себестоимость строительства, влекущая удорожание жилья
- дорогое жильё становится неконкурентносрособным – непривлекательным для покупателей
- КИТ может достичь уровня 2.5 – в случае, когда девелопер заблаговременно заботится о глубоко продуманной экономике проекта (ведь разница между коэффициентом 1.4 и 2.5 очень значительная) и потому занимается благими делами:
- разрабатывает ППТ
- закладывает определённые параметры зелёных насаждений
- обеспечивает жилой квартал зелёными зонами – дополнительно выделяет территории зелёных насаждений общего пользования внутри ЖК
Инвестору, который стремится увеличить коэффициент использования, разрабатка ППТ становится выгодной. Как отмечено выше, требования по КИТ в полном объёме начнут своё действие с 01.07.2026.
4.6. Акцент на сохранение исторического облика Санкт-Петербурга
Новые ПЗЗ – основа развития градостроительного потенциала Петербурга. В них учтены значительные изменения федерального/регионального законодательства последних лет. В их числе – особенно актуальный для Северной столицы обновлённый Закон об ОКН – «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон» (№820-7):
- регулирует градостроительную деятельность на исторических территориях города
- оказывает существенное влияние на территориальные зоны, в границах которых расположены ОКН:
- на состав градостроительных регламентов
- на перечень видов разрешённого использования для участков
- на режимы охраны ОКН
- выделяет главенствующие охранные зоеы:
- единая охранная зона объектов культурного наследия (ОКН) исторически сложившихся центральных районов
- отличается самым строгим режимом
- распространяется на участки с ансамблями вдоль рек/каналов/улиц/площадей c панорамными видами, которые являются основой композиционно завершённых пространств
- единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности ОЗРЗ-1 – «сидит» на территориях, которые композиционно связаны с ансамблями исторического центра и имеют высокую степень сохранности исторической планировочной структуры
- зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности ОЗРЗ-2 в кварталах с частично сохранившейся исторической застройкой и диссонирующими объектами, современной застройкой и историческими промышленными зданиями
- условно «зелёная» зона охраняемого природного ландшафта (ЗОЛ) – для мест с сохранившейся исторической природной средой
- единая охранная зона объектов культурного наследия (ОКН) исторически сложившихся центральных районов
- запрещает увеличивать высотность строений в застроенной части города
- для исторического центра вообще ограничивает высоту зданий через требования охраны ОКН:
- новые объекты не должны перекрывать/ухудшать визуальное восприятие видов/панорам/доминант/ансамблей
- на исторических зданиях, которые формируют внутриквартальную застройку, но визуально не воспринимаются с открытых городских пространств, отметка конька не может быть повышена более чем на 1 м (даже если выполняется частичное изменение конфигурации крыши)
- разделяет исторические здания, не являющиеся ОКН на 3 категории – в зависимости от их значимости:
- ценные средовые объекты – здания/сооружения с высокой исторической, архитектурной/градостроительной ценностью:
- формируют участки композиционно-завершённых пространств
- определяют характеристики историко-градостроительной среды
- средовые объекты – соответствуют средовым характеристикам конкретного участка историко-градостроительной среды
- несредовые объекты – отдельные здания/строения/сооружения, которые утратили историческую среду, не соответствуют её средовым характеристикам (из-за значительного искажения первоначального внешнего облика, изменения характера их использования):
- хозяйственные флигели
- проходные
- бывшие дворницкие
- пристройки на внутридворовой территории
- ценные средовые объекты – здания/сооружения с высокой исторической, архитектурной/градостроительной ценностью:
- установил изменения в режимах использования земель. для возможности развития объектов социальной и транспортной инфраструктуры
- сохраняет регулирование застройки в периферийных и пригородных районах
5. Прогнозы градостроительного развития Санкт-Петербурга
ПЗЗ СПб являются логичным продолжением Генеральном плане (2023), который задал вектор развития города на предстоящие десятилетия. Главные принципы, заложенные в основу этих градостроительных документов:
- сохранение баланса территорий между жилой, рекреационной, деловой, промышленной и зелёной функциями
- необходимость развития градостроительного потенциала Петербурга
Приоритеты Правил землепользования и застройки СПб:
- строительство жилья
- потенциал жилищного строительства до 2040 года – более 40 млн. м2
- основная масса нового жилищного строительства придётся на незастроенные территории
- преимущественные «направления роста» Петербурга:
- Пушкинский район – в частности, южная планировочная зона с городом-спутником Южный, который связан со строящимся Хайпарком ИТМО
- Приморский район – территория бывшего совхоза «Пригородный» в Каменке (здесь до 2050 года планируется строительство больших объёмов жилья)
- Московский район
- намывная территория Васильевского острова – уже в текущий период здесь идёт развитие северной части, а южная практически завершена (ведётся строительство объектов социального обеспечения)
- развитие транспорта – планируется построить:
- 5 новых мостов
- транспортный обход центра по набережным Обводного канала
- ШМДС
- КАД-2 и другие транспортные магистрали
- 100 объектов метрополитена (новых станций и дополнительных вестибюлей – до 2050), из них 28 объектов – до 2030 года
- развитие социальной инфраструктуры
- создание новых парковых зон и общественных пространств – планируется создать:
- зелёные зоны на набережных Карповки и Охты
- 6 тематических парков
- 3 парка культуры
- 9 благоустроенных пляжей
- 22 пешеходные зоны
В отношении жилого строительства (самого чувствительного положения ПЗЗ) петербургские власти прогнозируют, что в долгосрочном периоде (10–15 лет) новые правила неминуемо приведут к тому, что Санкт-Петербург
- в меньшей степени будет иметь облик города массовой застройки.
- постепенно трансформируется в северный столичный мегаполис, главными особенностями которого станут:
- среда, максимально удобная для жителей
- разнообразная архитектура
- многочисленные общественные пространства
С большой вероятностью наиболее выгодным будет развитие крупных жилых комплексов в рамках КРТ. Ведь в таких проектах рациональное размещение необходимых объектов, зелёных насаждений и машино-мест – наиболее приемлемое решение. Точечная застройка, скорее всего, полностью утратит свою привлекательность для застройщиков.
Последовательная реализация градостроительных изменений, заложенных в новых ПЗЗ, постепенно преобразит Санкт-Петербург в более гармоничный город, где девелоперы будут зарабатывать «свой хлеб» не на огромной массе квадратных метров, а на высоком качестве продукта, который будет выгодно отличаться:
- благоустройством территории, свободной от застройки
- повышением комфорта для жителей в каждом ЖК и снижением для них вплоть до исключения отрицательных моментов после переезда в новые кварталы, когда они вынуждены обращается с нерешёнными вопросами уже к органам исполнительной власти, а не к девелоперам
Полезно знать
- Дачная амнистия – от старта к изменениям в процедуре в 2026 – здесь
- Запрет на раздельную продажу земли и капитальных строений – с 2025 года – здесь
- Органы опеки – регуляторы сделок с недвижимостью несовершеннолетних – здесь
- Изменения, разрешения и запреты в главном дачном законе – с 01.09.2025 – здесь