Государственная регистрация сделок с недвижимостью – права собственника и покупателя защищены законом

Юридически сделки фиксируются договорами, соглашениями сторон или иными правовыми документами, в которых отражается суть сделки, условия и порядок расчётов и которые подписываются лицами, совершающими сделку (или их уполномоченными представителями).

Подписанный договор – документальный юридический факт. При возникновении разногласий между сторонами договора он может быть использован в судебных органах.

По результатам сделки с недвижимостью происходит переход права на объект недвижимости от его владельца к приобретателю. Этот момент должен быть зафиксированным в ЕГРН.

Порядок проведения сделок с недвижимостью регулируется Гражданским кодексом РФ:

• права собственника на действия с имуществом (статья 209):

собственник вправе совершать с принадлежащим ему ему имуществом любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц по своему усмотрению

1. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам
2. передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом
3. отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом

• право на собственность приобретателя (покупателя) имущества при сделке (статья 218):

право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании:

1. договора купли-продажи
2. мены
3. дарения
4. иной сделки об отчуждении этого имущества

а само право собственности у приобретателя возникает (статья 223):

1. с момента передачи собственности, если иное не предусмотрено законом или договором
2. с момента регистрации права собственности в ЕРГН

К составлению договоров купли/продажи недвижимости необходимо отнестись максимально тщательно:

 

 

 

• переход права собственности и его обязательная регистрация в ЕГРН:

1. переход права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, происходящие при сделках с недвижимостью, подлежат государственной регистрации в ЕГРН (статья 131 и статья 551 ГК РФ)
2. передача недвижимости покупателю осуществляется передаточному акту, подписанному продавцом и покупателем, а принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (статья 556 ГК РФ)

• возврат средств и всего, что получено по недействительной сделки:

при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167) 

• мнимые и притворные сделки являются недействительными (статья 170):
  • мнимая сделка – сделка, которая совершается лишь для вида, без намерения создать правовые последствия
  • притворная сделка - такая сделка, что совершена в целях прикрытия другой сделки, в том числе сделки, совершаемой на иных условиях, ничтожна
• сделка, совершённая под влиянием:
  1. обмана
  2. насилия
  3. угрозы, злонамеренного соглашения
  4. стечения тяжёлых обстоятельств

является недействительной и признаётся таковой в судебном порядке по иску потерпевшего, а убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной (статья 179 ГК РФ).

 

Формы договоров в сделках с недвижимостью

 

Оформить договор по заключению сделки с недвижимостью можно может быть заключён в любой форме, предусмотренной для совершения сделок (статья 434 ГК РФ).

Договор в письменной форме можно оформить, например, как в нотариально, так и в простом письменном виде (статья 550 ГК РФ).

 

 

 

Правовой основой для совершения сделок с недвижимостью является федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости (№218-ФЗ).

Обязательная нотариальная форма действует только для некоторых договоров. С новым порядком подготовки к сделкам с обязательным нотариальным удостоверением можно ознакомиться здесь. Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь.

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Регистрация осуществляется в территориальных отделениях Управления Россреестра. Сведения о сделках вносятся в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

В этом реестре проводится как регистрация прав на недвижимое имущество, так и регистрация сделок с недвижимостью, а также регистрация ограничений (обременений) прав.

Особенностью государственной регистрации является заявительный порядок. Это означает, что регистрационные действия начинаются только по заявлению заинтересованного лица.